Английски (English) 
Руски (Русский) 
Покупката на имот е сериозна инвестиция, която изисква внимание към всеки детайл. Един от най-важните е проверката за тежести на имот.
Това е процедура, която показва дали върху него има ипотеки, възбрани, права на ползване или други ограничения. Тези тежести „следват“ имота, независимо от смяната на собственика, и могат да доведат до сериозни проблеми в бъдеще.
А вие знаете ли как да проверите недвижим имот за тежести и кои са признаците за потенциален риск? В следващите редове ще разгледаме видовете тежести, начините за проверка и как да се защитите с помощта на експертен екип.
Какво представляват тежестите върху недвижим имот?
Правото на собственост върху един недвижим имот включва законово признатата възможност собственикът да го владее, ползва и да се разпорежда с него по свое желание. Когато върху имота има вписани тежести в Имотния регистър, това означава, че съществуват правни или финансови ограничения в полза на трето лице – несобственик. Те могат да засягат начина на ползване, възможността за продажба или прехвърляне и остават в сила дори при смяна на собственика. Тези правила са уредени в Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) и имат задължителен характер за всички сделки с недвижими имоти в България.
Най-често срещаните тежести включват:
- Ипотека – обезпечение по кредит, при което кредиторът има право да продаде имота, ако задължението не бъде изпълнено.
- Възбрана – съдебна забрана за продажба или прехвърляне на имота до приключване на конкретно производство.
- Права на ползване – когато друго лице има законно право да обитава или използва имота за определен срок или пожизнено.
- Сервитути – ограничения, свързани с преминаване, достъп или изграждане на техническа инфраструктура през имота.
- Право на строеж – възможност трето лице да построи сграда или съоръжение върху чужд имот.
- Искови молби и съдебни решения – вписани в Имотния регистър, могат да блокират продажбата или да променят собствеността след приключване на делото.
- Дългосрочни наеми с нотариална заверка – договори, които обвързват новия собственик с вече съществуващи наемни отношения.
- Други актове, подлежащи на вписване – предварителни договори, споразумения, административни актове и др.
Разбирането на тези ограничения е ключово за всеки купувач, защото те могат да окажат пряко влияние върху пазарната стойност на имота, неговата ликвидност и възможността за безпроблемно ползване в бъдеще.
Направете първата стъпка към сигурна сделка
Проверката за тежести в България се извършва чрез Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Тя може да бъде направена:
- На място в Службата по вписванията по местонахождение на имота
- Онлайн през Единния портал за електронни услуги на АВ (с квалифициран електронен подпис)
Има два основни начина да заявите удостоверение:
- Лично – като купувач или упълномощено лице подавате заявление с нужните документи и такса
- Чрез посредник – например брокер или юрист, който подготвя заявлението и подава документите от ваше име
Колко струва и кога е най-добре да се направи?
Държавната такса за издаване на удостоверение за тежести обикновено е между 10 и 20 лв., като цената зависи от това дали услугата е обикновена (до 7 работни дни) или бърза (до 3 работни дни).
При ползване на посредник към държавната такса се добавя и неговото възнаграждение.
При комбиниране на няколко удостоверения (за имот, за лице, за период) таксите се начисляват за всяко отделно. В Home2U предварително уточняваме сумите и сроковете, като държавните такси се поемат от продавача.
Кога се прави проверката?
Най-сигурно е да я заявите непосредствено преди подписване на предварителния договор. Така информацията е максимално актуална и се намалява рискът от нови вписвания между проверката и сделката.
В някои случаи е разумно да се направи и предварителна проверка още на етап оглед, особено ако имотът е обект на активна продажба или има съмнения за усложнена история на собствеността.
В Home2U препоръчваме проверката да обхваща максимално дълъг период и да включва не само самия имот, но и терена (при ново строителство), за да избегнем неприятни изненади в последния момент.
Видове удостоверения за тежести
Не всички удостоверения за тежести дават една и съща информация. Изборът на правилния тип зависи от това дали искате да проверите конкретен имот, определено лице или даден период от време. Всеки вид има различно приложение и дава различна степен на сигурност, затова в практиката често се комбинират.
Вид удостоверение Какво показва Кога се използва Удостоверение за имот Всички вписвания и тежести за конкретен имот При стандартна проверка Удостоверение за лице Вписвания на името на физическо/юридическо лице При проверка на собственик и праводатели Удостоверение за период Вписвания за определен период При сложна история на собствеността
Важно: Не е задължително да заявите и трите вида удостоверения. Подходът зависи от конкретния случай.
- За стандартна проверка обикновено е достатъчно удостоверение за имот.
- При по-сложна история на собствеността или при покупка от втори/трети собственик е разумно да се комбинира с удостоверение за лице (за собственика и преките праводатели).
- Удостоверение за период се заявява, когато искате целенасочено да проверите конкретен времеви диапазон – например от датата на придобиване на имота до момента.
В Home2U винаги правим персонализирана препоръка спрямо имота и целта на сделката, за да елиминираме риска от пропуски.
Защо проверката за тежести е задължителна?
В сделките с недвижими имоти няма място за предположения. Дори имотът да изглежда перфектно и документите на собственика да са изрядни, вписаните тежести могат да променят изцяло условията или да блокират продажбата. Те не изчезват с прехвърлянето на собствеността – новият собственик автоматично наследява всички ограничения, права на трети лица и наложени мерки.
Например, ако върху имота има ипотека или възбрана, новият собственик може да бъде задължен да погаси чуждо задължение или имотът да бъде изнесен на публична продан.
Пропускът да направите пълна проверка може да доведе до:
- Финансови загуби – изплащане на чужд кредит, дължими обезщетения или неочаквани ремонти.
- Правни спорове – съдебни дела, възбрани или оспорване на собствеността.
- Ограничена полза от имота – невъзможност да го продадете, отдадете под наем или използвате свободно.
- Понижена пазарна стойност – тежестите правят имота по-малко атрактивен за бъдещи купувачи и банки.
В Home2U третираме тази стъпка като абсолютно задължителна част от процеса на покупка. Нашите клиенти получават пълна проверка за тежести преди подписване на предварителен договор, за да сме сигурни, че сделката е не само успешна, но и защитена във времето.
Харесали сте имот и искате да сте сигурни, че зад него няма скрити проблеми?
Свържете се с нас за безплатна консултация!
Какви документи са необходими за проверка за тежести?
За да подадете заявление за удостоверение за тежести, ще ви трябват няколко основни документа. Подготовката им предварително ще ви спести време и ще ускори обработката в Службата по вписванията.
Необходими са:
- Нотариален акт или друг документ за собственост (копие) – доказва правото на собственост на имота
- Актуална скица/схема от Кадастъра (валидна 6 месеца) – съдържа идентификатора и точните граници
- Данни за собственика и праводателите (имена, ЕГН/ЕИК) – нужни за удостоверение за имот или лице
- Точен адрес и идентификатор на имота – взимат се от кадастралната схема или акта за собственост
- Лична карта на заявителя (при подаване на място) – за идентификация
- Пълномощно с нотариална заверка (ако друг подава) – дава право на упълномощеното лице да действа от ваше име
Нужна ли е проверка за тежести при ново строителство?
Да, и тя е не по-малко важна, отколкото при вече завършени имоти. Причината е, че теренът и сградата могат да имат различна история и различни тежести. Например, земята, върху която е построена сградата, може да е била ипотекирана или обект на възбрана още преди началото на строежа. Дори и в момента да няма вписани тежести върху самия новопостроен обект, проблеми с терена могат да засегнат и вашето право на собственост.
При покупка на ново строителство е задължително да се извадят две отделни удостоверения – едно за конкретния обект (апартамент, гараж, офис и т.н.) и едно за земята. Към тях често се добавят архитектурен проект, площоразпределение, разрешение за строеж, удостоверение за степен на завършеност или разрешение за ползване.
Тази процедура гарантира, че купувате имот без правни рискове и без „скрити” тежести, които могат да се появят години след сделката. Така си спестявате евентуални съдебни спорове, допълнителни разходи или дори загуба на имота.
Експертни съвети: 5 начина да избегнете неприятни изненади при сделка
1. Не се ограничавайте до едно удостоверение
В практиката често се налага комбинация от удостоверение за имот и удостоверения за лице (за собственика и преките праводатели). Това намалява риска от пропуснати вписвания и ви дава пълна картина за историята на имота.
2. Проверете и терена при ново строителство
Както вече уточнихме, тежести върху земята могат да засегнат и вашите права върху новопостроения обект. Винаги изисквайте отделно удостоверение за терена, дори сградата да е напълно нова.
3. Заявете по-дълъг период при сложна история
„10-годишната проверка“ не винаги е достатъчна. При имоти с много прехвърляния или спорове е по-безопасно да обхванете по-голям период.
4. Валидирайте всеки документ онлайн
Всяко удостоверение за тежести, издадено след 19.03.2018 г., има уникален код за проверка в системата на Агенцията по вписванията. Винаги потвърждавайте автентичността, преди да го използвате в преговори или пред нотариус.
5. Ползвайте доверен посредник
Проверка за тежести изисква внимание към детайлите. Работата с опитен брокер и юрист гарантира, че ще избегнете пропуски, които могат да ви струват скъпо в бъдеще.
Какво да правим, ако имотът има тежести?
Откриването на тежести не означава автоматично край на сделката , но е сигнал, че трябва да се действа внимателно.
Преди да предприемете действия, е важно да разчетете правилно удостоверението за тежести – видът на вписването, датата, страните и дали тежестта е със срок или безсрочна могат да променят напълно условията на сделката.
Ако не сте сигурни в тълкуването, консултирайте се с юрист или опитен брокер, за да прецените реалния риск.
Първата стъпка е да се установи какъв тип е тежестта:
- Ипотеки и възбрани – в повечето случаи могат да бъдат заличени след погасяване на задължението или с писмено съгласие на кредитора. Това обаче често изисква допълнително време и преговори между страните.
- Ограничени вещни права (право на ползване, сервитути, право на строеж) – тези тежести обикновено не могат да се премахнат и остават в сила и за новия собственик. Затова е важно да се прецени дали биха ви попречили да използвате имота според вашите планове.
В някои случаи тежестите са известни на собственика и вече са включени в условията на сделката. В други могат да се окажат неприятна изненада, която да блокира покупката.
Затова преди да вземете решение, преценете внимателно последствията – финансови, правни и свързани с ползването на имота. Ако е възможно, договорете с продавача тежестта да бъде заличена преди подписване на сделката, за да избегнете бъдещи рискове.
Ранната и детайлна проверка за тежести ви дава възможност да реагирате навреме и да избегнете покупка, която може да се окаже по-скъпа или проблемна, отколкото изглежда на пръв поглед.
Как Home2U гарантира сигурна сделка?
В Home2U проверката за тежести не е просто формалност, а стратегическа стъпка за защита на вашата инвестиция. Обединяваме юридическа експертиза, достъп до официални регистри и дългогодишен опит в пазара, за да елиминираме всяка потенциална изненада преди подписване на сделката.
Нашият процес включва:
- Проверка за тежести от брокер на Home2U, а при сложни случаи – от юрист.
- Извършва се винаги преди подписване на предварителен договор за максимална актуалност.
- Подаване на документите за удостоверения от екипа на Home2U, без да е необходимо пълномощно от клиента.
- Обикновено се комбинират удостоверения за имот и за лице; при сложна история добавяме и удостоверение за период.
- Държавните такси се поемат от продавача; Home2U прави и екранна справка за тежести и изважда УВТ.
- Допълнителни проверки в кадастър, съдебни и административни регистри, както и анализ на строителни разрешителни и права върху терена.
Нашият принцип: „Купувайте с увереност, а не с предположения.“
С Home2U получавате не само имот, но и спокойствието, че зад всяка сделка стои професионална защита от първия преглед на документите до финалния подпис при нотариус.
Готови ли сте да направите първата стъпка?
Свържете се с нас за безплатна консултация и оферти, проверени от нашите експерти.
Често Задавани Въпроси
Какво представляват тежестите върху недвижим имот и защо е важно да ги проверим?
Тежестите са правни или финансови ограничения, вписани в Имотния регистър, които могат да ограничат правото ви на свободно разпореждане с имота. Те не се премахват автоматично при смяна на собственика, затова проверката е ключова, за да избегнете непредвидени задължения и да сте сигурни, че сделката ви е защитена.
Къде и как можем да направим официална проверка за тежести на имота?
Официална справка се извършва в Имотния регистър към Агенцията по вписванията – лично на място в съответната служба или онлайн с електронен подпис. Най-често това се прави чрез удостоверение за тежести, което показва всички вписани ипотеки, възбрани и други ограничения.
Какви рискове крие закупуването на имот с непознати тежести или ограничения?
Купувачът може да бъде изненадан с финансови задължения, ограничения върху ползването или дори съдебни претенции. Подобни проблеми често водят до продължителни дела, разходи за погасяване на чужди кредити и значително намаляване на пазарната стойност на имота.
Какви документи трябва да изискаме от продавача, за да сме сигурни, че имотът е свободен от тежести?
Освен нотариален акт и актуална кадастрална схема, задължително поискайте удостоверение за липса на тежести, издадено от Имотния регистър. Добре е да се представи и данъчна оценка от общината, както и евентуални разрешителни при ново строителство. Тези документи дават пълна прозрачност и потвърждават реалния статут на имота.