Дарение на имот: колко струва, какви са рисковете и кога може да се оспори

Накратко

• Дарението прехвърля собствеността веднага, но не гарантира вечно спокойствие
• Нулевият данък между преки роднини не отменя нотариалните такси
• Всяко дарение крие риск от оспорване при накърнена наследствена част
• Скритите тежести могат да оскъпят дарението с хиляди евро

При покупко-продажбата на недвижим имот правилата на играта са ясни, защото има купувач, продавач, цена и размяна на пари. Когато обаче говорим за дарение, нещата бързо се усложняват. 

Важно

В реалния имотен свят понятието „безплатен подарък“ не съществува. 

Държавата винаги изисква своя дял, а законът е поставил тежки административни и юридически процедури, които могат да превърнат едно уж сигурно прехвърляне в дългогодишна съдебна война между роднини.

В този материал ще ви покажем как се изчислява точната цена на дарението, как да избегнете скритите рискове и как да защитите своето имущество, преди да е станало твърде късно.

Дарение на имот

Дарението е договор, с който дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно нещо свое на надарения, който от своя страна го приема. Този механизъм е уреден в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). 

Когато преведем това на езика на реалния пазар, дарението означава едностранно прехвърляне на собственост. При него няма плащане, няма замяна и няма насрещно очакване за финансова облага. 

Единственото твърдо условие е дарителят да е законен собственик на имуществото към момента на сделката, т.е. не можете да дарите имот, който „ще наследите някога“.

От практиката 

Зад маската на безвъзмездността често се крият фамилни и финансови стратегии. Най-често родители даряват двустайни апартаменти в София на децата си, за да им осигурят старт в живота.

Каква е разликата между дарение и покупко-продажба

На пръв поглед и дарението, и покупко-продажбата водят до нов собственик и нов нотариален акт. 

Двете процедури обаче са напълно противоположни и по финансови, и юридически критерии.

Критерий	Дарение	Покупко-продажба
Плащане	Безвъзмездно	Има пазарна цена, която се заплаща по банков път
Данъци (към общината)	0% между преки роднини; скача до 6% при външни лица	Фиксирани за всяка община
Риск от спорване	Висок	Минимален
Връщане на имота	Възможно при изрични основания	Невъзможно, освен ако няма доказана измама

Единствената прилика е, че и двете сделки изискват задължително нотариално изповядване и се вписват в Имотния регистър по местонахождение на имота съгласно Закона за собствеността (ЗС).

Най-голямата разлика между покупко-продажбата и дарението е в сигурността. Покупко-продажбата е възмездна сделка, т.е. срещу имота се превеждат реални пари по банков път. Това я прави почти „бетонирана“ срещу бъдещи претенции от трети лица.

Дарението, от друга страна, е безвъзмезден акт. Точно тази липса на финансово насрещно плащане го превръща в лесна мишена за оспорване в съда.

Каква е разликата между дарение и наследствен имот

При дарението собствеността се прехвърля в момента, в който нотариусът подпише акта. 

При наследството прехвърлянето е бъдещо събитие, което се задейства автоматично и единствено след смъртта на собственика съгласно Закона за наследството (ЗН).

Критерий	Дарение на имот	Наследствен имот
Кога се придобива	В деня на сделката	След кончината на наследодателя
Контрол	След дарението дарителят вече няма право да продава, залага или отдава имота	Собственикът разполага с имота си, докато е жив
Разпределение	Свободно	По закон имотът се разпределя по квоти между всички наследници
Промяна	Дарението се отменя само по съдебен ред и при изрични основания	Собственикът може да промени завещанието си по всяко време или да продаде имота

Колко струва дарение на имот

За да разберем реалната цена на тази сделка, първо трябва да разбием най-популярната заблуда в България, че дарението между роднини е напълно безплатно.

Дори държавният данък да е нула процента, нотариалните такси и таксата за вписване се изчисляват по фиксирани държавни тарифи и се плащат до последната стотинка. 

В таблицата можете да видите всички фактори, които определят таксите при дарение на недвижим имот.

Фактор	Цена
Степен на родство	Между родители и деца е 0%, при чужди лица скача до максимални 6% (в зависимост от общината)
Данъчна оценка	Върху нея се начисляват нотариалните такси, таксата за вписване и местният данък
Локация на имота	Всяка община сама определя точния процент на данъка в рамките на закона
Вид и година на строителство	Влияе директно върху размера на самата данъчна оценка

За да ви стане напълно ясно, представете си, че искате да дарите своя тристаен апартамент в ж.к. Гео Милев в гр. София. 

Локацията е престижна, търсенето на тристайни апартаменти в София в този район е огромно, а пазарната стойност на имота варира между 220 000 € и 280 000 €. 

Общината обаче не се интересува от пазарните върхове. За целта на изчисленията приемаме, че сградата е по-старо строителство (панел или ЕПК) и данъчната оценка на жилището е закована на 40 000 € (ако апартаментът беше в чисто нова луксозна кооперация, оценката на общината щеше да скочи между 55 000 € и 75 000 €).

А сега нека разгледаме как ще се калкулират задълженията ви в три различни житейски ситуации.

Сценарий 1: Прехвърляне в семейството (родител към дете)

Ако дарявате апартамента на сина или дъщеря си, държавата е благосклонна. Местният данък тук по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) е 0%.

• Нотариална такса: ~315 € (изчислена по прогресивната скала на нотариусите)
• Такса за вписване към Агенция по вписванията (0,1%): 40 €
• Административни документи: ~75 €
• Крайна сметка: ~430 € за цялата процедура

Сценарий 2: Дарение между братя или на племенник

Ако решите да зарадвате своя сестра, брат или техните деца, Столична община влиза в играта със ставка от 0,7% върху данъчната оценка.

• Местен данък (0,7% от 40 000 €): 280 €
• Нотариална такса и вписване: 355 €
• Административни документи: ~75 €
• Крайна сметка: нараства до ~710 €

Сценарий 3: Дарение между чужди лица (партньори без брак или приятели)

Ако живеете с някого на семейни начала без брак и решите да му дарите апартамента, пред закона вие сте чужди лица. Столична община налага ставка от 5% за този тип сделки.

• Местен данък „Чуждо лице“ (5% от 40 000 €): 2 000 €
• Нотариална такса и вписване: 355 €
• Административни документи: ~75 €
• Крайна сметка: ~2 430 €

Забележка: Посочените стойности и сценарии са изцяло хипотетични и имат единствено информационен характер, като реалните разходи зависят от конкретния имот и индивидуалните особености на сделката.

Има ли давност дарението на имот

Само по себе си дарението няма срок на годност или автоматична давност. 

Когато обаче говорим за правото да се оспори или развали едно дарение в съда, тогава законът вече поставя много строги давностни срокове. Тези срокове зависят изцяло от причината, поради която се атакува сделката.

• Приживе на дарителя (чл. 227 от ЗЗД)

Ако надареният извърши тежко провинение срещу дарителя, дарителят има право да поиска отмяна на дарението. 

Срокът за предявяване на този съдебен иск е 1 година, откакто на дарителя е станало известно основанието за разваляне. Изпуснат ли се тези 12 месеца, правото се погасява.

• След смъртта на дарителя (чл. 30 от Закона за наследството)

Ако дарението накърнява т.нар. „запазена част“ на законните наследници (деца, съпруг, родители), те могат да поискат възстановяването ѝ в съда. 

Правото на този иск има 5-годишна давност, която започва да тече от момента на откриване на наследството (смъртта на дарителя).

Какви са необходимите документи при дарение на имот

Липсата на един-единствен документ или грешно изписано име в него може да отложи дарението със седмици и да провали плановете ви.

Ето пълния списък с документи, които трябва да подготвите:

Лична карта

Винаги проверявайте срока на годност на личните карти поне месец преди сделката. Масов казус на терен е възрастни хора (дарители) да се явят при нотариуса с невалидни или повредени документи. 

Документ за собственост

Това е документът, който доказва, че дарителят има пълното законно право да се разпорежда с конкретния имот. Той може да бъде нотариален акт за покупко-продажба, за дарение, за замяна, констативен акт, съдебно решение или договор за делба.

Скица или схема на имота от АГКК

Това е официално извлечение от кадастралната карта на страната, което показва графичните граници, площта и съседите на обекта. За апартаменти се издава „схема“, а за къщи или парцели се изисква „скица“.

Важно

Ако площта по нотариален акт се разминава драстично с тази по кадастър, нотариусът ще откаже да подпише, докато не се направи процедура по отстраняване на несъответствието.

Удостоверение за тежести

Този документ се издава от Агенцията по вписванията (Имотния регистър) и показва дали върху имота има учредени ипотеки, възбрани, вписани искови молби, договори за наем или право на ползване от трети лица.

Важно

Възможно е новите собственици да разберат чак при нотариуса, че „подареният“ от чичо им апартамент е заложен в банка или има вписана възбрана заради частни дългове. Затова препоръчваме да изисквате удостоверението да покрива период от поне 10 години назад.

Удостоверение за данъчна оценка

Този административен документ се издава от съответната община по местонахождение на имота и определя минималната облагаема стойност на обекта. От тази цифра зависят всички такси по сделката.

Удостоверение за липса на задължения (чл. 264 от ДОПК)

Това е служебна проверка, която доказва, че дарителят няма висящи, непокрити задължения към държавния бюджет (данъци, осигуровки, глоби).

Ако дарителят има неплатени лични данъци, солени глоби към КАТ или забавени осигуровки като самоосигуряващо се лице, нотариусът няма право да изповяда сделката, докато дълговете не бъдат изчистени до нула. Затова ви съветваме да направите справка за задълженията ви към НАП седмици по-рано.

Съгласие на съпруга

Ако даряваният имот е придобит по време на брака в режим на Съпружествена имуществена общност (СИО), той принадлежи и на двамата съпрузи, дори в нотариалния акт да е записано само името на единия. 

За дарението е необходимо изричното съгласие и подпис на другия съпруг.

Съгласие от родител / съд (при непълнолетни лица)

Когато надареното лице е непълнолетно дете (под 18 години), то не може само да подпише нотариалния акт. Вместо него действат неговите родители или законни представители, а в определени случаи се изисква и разрешение от Районния съд.

Пълномощно

Ако дарителят или надареният не могат да присъстват лично при нотариуса, те могат да упълномощят трето лице. 

За целта пълномощното за разпореждане с имот трябва да бъде изрично, с подробно описан имот и нотариално заверено (едновременно на подписа и съдържанието).

Декларации (пред нотариуса)

При самата сделка страните задължително попълват пакет от декларации за гражданство и гражданско състояние (по чл. 25 от ЗННД), за произход на средствата (ако има съпътстващи плащания на такси) и по чл. 264 от ДОПК.

Важно

Тези декларации се попълват на място в деня на сделката, но носят тежка наказателна отговорност за неверни данни. Ако излъжете за гражданското си състояние (например скриете, че имате сключен брак в чужбина), рискувате не просто разваляне на сделката след време, но и съдебно преследване. 

Какви са рисковете при дарение на имот

Дарението е сделка, която се крепи изцяло на морала и личните отношения. Точно затова тя е най-нестабилната от юридическа гледна точка. 

Ако не познавате механизмите на пазара, един уж благороден жест може да ви вкара в съдебната зала за следващото десетилетие.

Проблем с тежестите на имота

Ако върху обекта има вписани възбрани, съдебни искове или дългосрочни договори за наем, те не изчезват с промяната на собственика. 

Новият притежател получава ключовете заедно с всички юридически проблеми, натрупани от стария собственик, и става пряка мишена за неговите кредитори.

Продажба, прикрита като дарение

Тази схема се нарича „относително симулативна сделка“ и е уредена в Закона за задълженията и договорите. 

Когато купувач и продавач се споразумеят да прехвърлят имот чрез нотариален акт за дарение, но под масата се броят реални пари в брой, те извършват тежко нарушение.

Важно

Никога, при никакви обстоятелства не влизайте в подобен сценарий. Ако прикриете покупка като дарение и утре роднините на продавача докажат в съда, че сделката е симулативна, дарението се обявява за нищожно. Вие губите имота автоматично и не можете да си върнете парите, които не сте декларирали. 

Дарение срещу Договор за издръжка

Дарението и Договорът за издръжка и гледане са две коренно различни правни фигури, които хората масово объркват.

Критерий	Дарение	Договор за издръжка
Характер на сделката	Безвъзмездна	Новият собственик е длъжен да осигурява храна, лекарства, грижи и подслон на прехвърлителя
Риск от оспорване от наследници	Висок, ако е накърнена запазената им част	Сделката е на практика неоспорима, ако грижите са полагани реално
Данъци	0% между преки роднини; при външни лица скача до 5% – 6%	Изчислява се като при покупко-продажба (между 2,5% и 3% за съответната община)

Дарение вместо Завещание

Мнозина избират да дарят имота си приживе, мислейки си, че това е по-сигурно и евтино от съставянето на завещание. 

Големият риск тук е за самия дарител. Завещанието може да бъде променено, скъсано или пренаписано във всеки един момент, докато собственикът е жив, защото то влиза в сила чак след смъртта му. Дарението обаче ви лишава от собствеността веднага.

От практиката

Ставали сме свидетели как възрастни хора даряват единствения си апартамент на едно от децата си и месеци по-късно остават без жилище и без никакъв законов гръб, защото надареният решава да го продаде.

В такива ситуации нашият съвет винаги е: ако ще дарявате единствения си дом, задължително впишете в нотариалния акт доживотно и безвъзмездно право на ползване.

Дарение на непълнолетно дете

Прехвърлянето на имущество на лица под 18 години е законен начин да се осигури бъдещето им или да се скрие собственост от лични кредитори. 

Рискът тук се задейства в момента, в който се наложи този имот да бъде продаден, заменен или ипотекиран преди детето да навърши пълнолетие. За разлика от пълнолетните, децата не могат да се разпореждат свободно с имуществото си, дори и с подпис на родителите.

Граждански брак, развод и дарение на имот

Ако ви дарят имот по време на брака, той общ ли става, или си остава само ваш? Семейният кодекс (СК) дава ясен и категоричен отговор.

Всичко, придобито по време на брака чрез съвместен принос, става Съпружествена имуществена общност, т.е. принадлежи на двамата съпрузи поравно, независимо на чие име е записано.

Дарението обаче е голямото изключение от това правило. Тъй като то е безвъзмезден акт, законът приема, че дарителят иска да облагодетелства конкретното лице, а не неговия брачен партньор. 

• Имот, дарен по време на брака

Той става индивидуално притежание на съпруга, който го е получил като подарък. Другият съпруг няма никакъв дял от него.

• При развод

Тъй като дареният имот е лична собственост, той не се дели при развод. Надареният съпруг го запазва изцяло за себе си.

Вид сделка	Дарение на имот по време на брак	Покупко-продажба по време на брак
Собственост	Лична собственост	Съпружеска собственост
При развод	Не се дели; имотът остава изцяло за съпруга, който го е получил, без право на претенции от другия	Имотът се разделя поравно, освен ако не се докаже, че е купен изцяло с лични средства

Дарение на ипотекиран имот

Законът не забранява да се дари имот, върху който има учредена банкова ипотека, но това изисква изричното съгласие на банката кредитор. 

Големият капан тук е, че прехвърлянето на собствеността не прехвърля автоматично задължението по кредита. Дарителят остава длъжник пред банката, но имотът вече е в ръцете на надарения.

Как се разваля дарение на имот

Законът дава възможност дарението да бъде развалено както приживе от самия дарител, така и след неговата смърт от наследниците.

За целта има два коренно различни механизма за оспорване:

Разваляне приживе от дарителя 

Дарителят може да поиска от съда да отмени дарението, но само в три изрично изброени в закона случая, ако надареният:

• извърши тежко умишлено престъпление спрямо дарителя или неговото семейство
• набеди дарителя в престъпление, което се наказва с лишаване от свобода не по-малко от три години
• най-честото в практиката: откаже да даде на дарителя издръжка, от която той трайно се нуждае и е изпаднал в крайна нищета

Оспорване след смъртта от наследниците

Всеки гражданин има право да се разпорежда с имуществото си, но законът в България пази най-близките роднини, т.е. деца, съпруг и родители. Те имат право на т.нар. запазена част от наследството.

Пример:

Родител притежава само един апартамент и решава да го дари само на едно от децата си или дори на външен човек. След смъртта му останалите наследници разбират, че на практика не им е останало нищо.

Ако дарението е нарушило законовата запазена част на останалите наследници, те могат да заведат дело в съда. При доказано нарушение съдът има право да намали дарението до размера, необходим за възстановяване на техния дял.

Това може да доведе до:

• вписване на други наследници като съсобственици в имота
• задължение за парично обезщетение
• в определени случаи до връщане на част от имота в наследството

По тази причина дарението често изглежда като „сигурно решение“ приживе, но след смъртта на дарителя може да се превърне в дълъг и сложен наследствен спор.

Заключение

Изборът между дарение, покупко-продажба и наследство никога не трябва да се взима под влиянието на емоции или сляпо гонене на най-ниската такса. 

Ако целта ви е бързо и безпроблемно прехвърляне в семейството, където няма скрити конфликти, дарението е отличен инструмент. Но ако имате дори и най-малкото съмнение за бъдещо неразбирателство, по-добре изберете чиста покупко-продажба.

На имотния пазар през 2026 г. спокойствието и предвидимостта са най-добрата инвестиция. Понякога е много по-разумно да платите малко повече за такси днес, отколкото утре да прекарате години в съдебните зали.

Затова, преди да предприемете каквато и да е стъпка, най-добре извадете данъчна оценка и се свържете с нас за безплатна консултация. 

Ние ще проверим имота под лупа и ще сметнем таксите до последния цент, за да влезте в нотариалната кантора с пълна увереност и без неприятни изненади на финала. 

Често задавани въпроси