Как се прехвърля имот: всички методи, такси и кой вариант е най-изгоден

Искаме да започнем този материал с едно важно уточнение: този текст може да ви прозвучи плашещо или най-малкото остро. 

На пазара на недвижими имоти в България обаче спестяването на истината е престъпление спрямо вашите лични средства и вашето доверие.

Основната ни мотивация да бъдем толкова директни е, че все по-често в практиката ни виждаме хора, които плащат прескъпо за илюзията, че са спестили от такси или са надвили системата. 

Един грешен избор при прехвърляне на имот може да остави някого без покрив, да скара роднини за цял живот или да започне съдебни битки, които ще продължат години.

Затова в този материал сме събрали опита ни от стотици реални казуси, за да ви покажем без захаросване на истината всичко най-важно за придобиването на недвижими имоти у нас.

Метод	Кога се използва	Предимства	Рискове
Покупко-продажба	Пазарни сделки или сигурност между роднини	Трудна за оспорване в съда	Високи първоначални такси и данъци
Дарение	Предимно в най-близкия семеен кръг	Символични такси по права линия	Наследници могат да го развалят след години
Замяна	Бартер на имоти (със или без доплащане)	Спестява време и двойни процедури	Данъкът се плаща върху по-скъпия имот
Издръжка и гледане	Между възрастни хора и техни гледачи	Гарантира грижа и подслон за собственика	Роднини лесно го оспорват при липса на доказуема грижа
Вещно право на ползване	Комбинира се с дарение или продажба	Оригиналният собственик остава в имота доживот	Имотът е пазарно непродаваем за трети лица
Делба (доброволна)	Извънсъдебна подялба на съсобственост	Слага край на споровете бързо и евтино	Изисква 100% съгласие от всички собственици
Делба (съдебна)	Съсобствениците не могат да се разберат	Насилствено разделяне или изнасяне за публична продан	Процесът отнема години и излиза много скъпо

Забележка: В статията анализираме начините за придобиване на собственост приживе. Наследството по закон или завещание действа по съвсем други правила и няма да го разглеждаме, защото там законовите рамки са различни.

Какви документи трябва да подготвите, преди да изберете как да прехвърлите своя имот

Имотната нормативна уредба се развива постоянно, а изискванията към сделките стават все по-строги.

Затова документи, които са били напълно изрядни преди години, днес често изискват допълнителна проверка и осъвременяване, преди да се стигне до нотариус.

Документ за собственост

Не можете да прехвърлите нищо, ако нямате доказателство, че сте собственик. На терен най-често се работи с нотариален акт, акт за реституция и съдебно решение.

• Нотариален акт

Основен титул за собственост, независимо дали е за покупко-продажба, дарение или констативен акт.

• Акт за реституция

Решения на поземлени комисии или заповеди на кметове, с които държавата е върнала земята на предците ви. Това е често срещан казус, когато подготвяме за сделка парцели и терени в София или покрайнините.

• Съдебно решение 

Получава се, когато сте придобили имота след тежка съдебна делба или по чл. 19 от ЗЗД (обявяване на предварителен договор за окончателен). 

Удостоверение за тежести

Това е документът, който проваля най-много сделки в последната минута. 

Вади се от Имотния регистър към Агенцията по вписванията и показва дали върху апартамента няма вписана ипотека, възбрана от съдебен изпълнител или съдебен спор.

Скица или кадастрална схема

Ако имотът е в район с влязла в сила кадастрална карта (такива са вече почти всички големи градове), трябва ви схема от Кадастъра (АГКК). За апартамент се вади схема на самостоятелен обект, а ако прехвърляте къщи в Пловдив, ще ви трябва скица на поземлен имот. 

Важно

Данните в скицата (квадратура, съседи) трябва да съвпадат с тези в нотариалния ви акт. Разминаване дори с един квадратен метър може да спре сделката.

Данъчна оценка и Удостоверение по чл. 87 от ДОПК

Данъчната оценка се издава от местната община и е напълно задължителна, тъй като определя минималния праг, върху който се изчисляват всички такси по сделката. 

Тук обаче се крие и едно от най-строгите изисквания на държавата: в оценката не трябва да фигурират никакви неплатени задължения за имота, иначе нотариусът просто няма да изповяда сделката.

Покупко-продажбата като класически ход за сигурност

Законът разглежда покупко-продажбата като чиста търговска сделка и това я прави най-трудно оспорваният метод в съда. 

Тук концепцията е проста и ясна. Едната страна дава пари, а другата прехвърля собствеността върху жилището. 

Това е най-подходящият избор за прехвърляне на имот тогава, когато целта е максимална юридическа защита. 

Важно

Много родители избират покупко-продажбата вместо дарение, когато прехвърлят имот на едно от децата си. По този начин се гарантира, че след време другите наследници няма да могат да заявят претенции към собствеността.

Скритият капан: продажба между роднини без реален превод

Ако изберете да прехвърлите имот чрез покупко-продажба, а не чрез дарение, трябва да сте наясно, че законът изисква всяка покупко-продажба да има реална цена и реално движение на пари. 

Ако утре друг наследник реши да оспори сделката в съда и се докаже, че купувачът никога не е платил посочената сума, съдът ще обяви продажбата за симулативна. 

На правен език това означава, че сделката ще се зачете за чисто дарение, а то се оспорва изключително лесно в съда. За това обаче ще говорим повече в по-долните редове.

В заключение, ако правите продажба между близки, парите трябва задължително да преминат по банков път, без фиктивни уговорки.

Колко струва покупко-продажбата на недвижим имот

Това е най-скъпият метод, тъй като тук няма данъчни облекчения за роднини.

• Местен данък

Заплаща се пълният размер за съответната община (между 2% и 3% върху продажната цена или данъчната оценка – изчислява се върху по-високата от двете).

• Нотариална такса

По стандартната скала на ЗННД върху стойността на сделката.

• Такса за вписване

0.1% към Агенцията по вписванията.

Кога дарението е умен ход и кога струва скъпо

Хората избират дарението, защото при родство по права линия държавните таксите са символични. Извън прекия семеен кръг обаче то се превръща в една от най-скъпите и правно нестабилни процедури. 

Основната уловка тук идва от Закона за наследството (ЗН). Всеки човек има право да се разпорежда с имуществото си приживе, но законът пази т.нар. „запазена част“ за преките му наследници (деца, съпруг, родители). 

Ако с дарението си накърните тази запазена част, след вашата смърт останалите наследници имат законното право да заведат дело и да развалят дарението, за да си вземат парите или част от имота.

Означава ли всичко това, че трябва напълно да зачеркнете този метод? Абсолютно не.

Нека разгледаме различните форми на дарение и когато остава най-добрата опция.

Дарение на имот между съпрузи

Казус

Купувате тристаен апартамент в София по време на брака си и решавате да дарите своята идеална половина от собствеността на съпругата/съпруга си.

Колко струва

Столична община определя ставка от 0.5% от данъчната оценка на прехвърлената част. Към това се добавят нотариалната такса (по тарифата на ЗННД) и таксата за вписване (0.1%). 

Общо разходите възлизат на около 1.2% от данъчната оценка на дарената идеална част.

Специфика 

Щом купувате апартамент по време на брака, той автоматично става общ, т.е. ако утре решите да се разделите, имотът се дели наполовина. 

С това дарение вие просто прехвърляте своя дял, за да подсигурите партньора си и той да стане единствен и пълен собственик, независимо от бъдещето на вашите взаимоотношения.

Дарение на имот на непълнолетно дете 

Казус

Искате да дарите апартамент на своето единствено внуче, което още няма 18 години, за да му подсигурите старт в живота.

Колко струва

Между родители и деца (и за цялата права линия) местният данък е 0%. Заплаща се само такса за вписване (0.1% от данъчната оценка) и нотариална такса, която се изчислява по намалена тарифа върху данъчната оценка.

Специфика

На сделката то трябва да бъде представлявано от своите родители (или законни представители), които подписват, че приемат дарението от негово име.

Важно

Ако в бъдеще се наложи да продадете този имот, преди детето да навърши 18 години, законът изисква изрично разрешение от Районния съд. Съдът дава такова разрешение изключително трудно и само ако се докаже, че продажбата е в явен интерес на детето.

Дарение на имот на пълнолетен роднина

Казус

Нямате собствени деца и решавате да дарите своите две къщи във Варна на своя племенник.

Колко струва

В община Варна местният данък при дарение между братя, сестри и техните деца е определен на 0.7% върху данъчната оценка на имота. Заедно с нотариалната такса и таксата за вписване, общият разход на надарения е около 1.5% от данъчната оценка.

Специфика

Ако имате живи братя или сестри или ако по-късно се появят преки наследници, сделката става уязвима за оспорване в съда. 

Дарение на имот на външно (трето) лице

Казус

Решавате да дарите своя апартамент на ваш съсед или приятел, който ви помага, без да имате роднинска връзка.

Колко струва

За лица извън роднинския кръг община Пловдив налага местен данък в размер на 5.5% върху данъчната оценка на имота. Тъй като този процент е висок, общите разходи за данъци, вписване и нотариус често надхвърлят 7% от стойността по оценка.

Специфика

От една страна, разходите за данъци са максимални. От друга страна, след смъртта на дарителя законните му наследници имат висок шанс да атакуват сделката по съдебен ред, ако се докаже накърняване на запазената им част по Закона за наследството.

Кога договорът за замяна на имот е най-бързият път

Договорът за замяна (уреден в чл. 222 – 224 от ЗЗД) на практика е двойна покупко-продажба, събрана в един-единствен документ.

Голямото предимство тук е, че всичко се случва наведнъж. Не се подготвят две отделни сделки, не се плаща двойна нотариална такса и не се чака двойно за вписване.

Казус

Притежавате голям, атрактивен парцел в Пловдив, но нямате средства да строите в него. Ваш близък пък притежава съседни едностайни апартаменти в Пловдив. Вместо вие да търсите купувач за земята, а той за жилищата, сключвате договор за замяна.

Вашият парцел е с пазарна цена 220 000 €, а двата апартамента биха стрували общо 190 000 €. В договора се описва, че вашият близък ще ви прехвърли двете жилища и ще ви доплати разликата от 30 000 € за уравняване на дяловете.

Специфика

Въпреки че има реално движение на пари (доплащането), сделката пред закона остава замяна, а не продажба. 

Важното тук е, че сумата за доплащане отново задължително трябва да премине по банков път. 

Колко струва

Местният данък при замяна се изчислява единствено върху имота с по-висока стойност (без значение дали се гледа данъчната оценка или договорената пазарна цена).

• Местен данък

Ако заменяте имоти на територията на една и съща община, се взема процентът на тази община (за Пловдив е 3%) и се начислява върху по-скъпия имот.

• Нотариална такса

Тя също се изчислява само върху имота с по-висока пазарна стойност, по тарифата на ЗННД.

• Такса за вписване

Тук е единственото изключение. Тъй като се сменя собствеността на два отделни обекта, таксата за вписване в Агенцията по вписванията се плаща два пъти (по 0.1% за всеки имот).

Важно

Справедливостта се гарантира след изготвяне на оценка от сертифициран експерт, който посочва обективната пазарна цена за всеки имот.

Кога договорът за издръжка и гледане крие рискове

Договорът за прехвърляне на имот срещу издръжка няма изрична, суха уредба в закона, а се прилага в практиката въз основа на общото право на хората да се договарят свободно (чл. 9 от ЗЗД). 

При този метод най-често възрастен човек прехвърля собствеността върху жилището си на някого другиго, който в замяна се задължава да му осигурява храна, лекарства, грижи и подслон до края на дните му.

Важно

LБългарският съд има изключително строга и последователна практика по тези казуси. Изпращането на пари и плащането на сметки не е равносилно на гледане. Ако изрично не е записано, че грижата може да се извършва от трето лице, съдът най-вероятно ще развали договора.

Тъй като договорът е възмезден (заменя се имот срещу услуга и издръжка), таксите при нотариуса се изчисляват на база данъчната оценка на имота, а не на пазарната му стойност.

Как правото на ползване пази сигурността ви при прехвърляне на имот

Много родители избират да дарят къщата на детето си още приживе, за да му осигурят стабилен старт и сигурност в годините, когато то най-много има нужда от това. 

В същото време законът позволява това благородно действие да гарантира и сигурността на самите родители чрез един специален правен инструмент, наречен запазване на пожизнено право на ползване.

При този вариант собствеността се споделя по един много балансиран начин:

• Детето придобива собствеността върху имота
• Родителите остават пълноправни стопани на дома си

Важно

Дори апартаментът да бъде продаден на нов купувач, той няма законно право да изгони родителите. В реалния живот имот със запазено право на ползване е почти невъзможно да бъде продаден на свободния пазар или на търг, защото никой купувач не иска да инвестира в жилище, което не може да ползва веднага.

Доброволна и съдебна делба

Когато един имот не е изцяло ваш, а го притежавате заедно с роднини (най-често след наследство) или с бивш съпруг, класическите методи за прехвърляне отстъпват място на делбата. 

Това е законова процедура, чрез която прекратявате общата собственост и всеки получава своя реален дял или финансово уравнение. 

В българското законодателство има два вида и те се различават драстично по време, стрес и разходи. 

Критерий	Доброволна делба	Съдебна делба
Казус	Съсобственици са постигнали пълно съгласие как да разделят имота	Съсобствениците не могат да се разберат или някой отказва да съдейства
Къде се урежда	Пред нотариуса	В съда
Срокове	От 2 до 3 седмици за събиране на документи	От 1 до 3 години според съдебните фази
Такси	Плащат се стандартни такси към общината и нотариуса само за уравнение на дяловете	Високи такси; 4% държавна такса от стойността на дела за всеки, плюс адвокати, вещи лица и такси за ЧСИ

От практиката

При съдебната делба губят всички. Дори да сте в тежък конфликт с останалите съсобственици, винаги е по-разумно да потърсите медиатор или трета, независима страна (като наш експерт), която да балансира емоциите и да ви доведе до доброволно споразумение. Спестените време, нерви и хиляди евро си струват всяко усилие за компромис. 

Заключение

За да улесним финалния ви избор, ето кратката равносметка за всички методи за прехвърляне на имот, които разгледахме в този материал:

• Изберете покупко-продажба, ако търсите пълно юридическо спокойствие.
• Изберете дарение, ако искате бързо и евтино да прехвърлите имот на децата или съпруга си, без да се притеснявате от бъдещи данъчни изненади.
• Изберете замяна, ако притежавате един тип собственост (например парцел), а търсите друг (апартаменти), и искате да си спестите до 40% от таксите за две отделни сделки.
• Винаги добавяйте право на ползване, когато прехвърляте единственото си жилище на роднини. 

Преди да предприемете каквато и да е стъпка обаче направете пазарен анализ и се консултирайте с експерти, които познават в детайли спецификата на имотния пазар.

Като агенция с богат опит на терен, ние от Home2U никога не ухажваме с празни обещания. 

Нашата задача е да ви отрезвим навреме, преди да е станало твърде късно и твърде скъпо. Защото законът не се интересува от добрите ви намерения, а от точните клаузи в нотариалния акт.

Свържете се с нашия екип още днес за напълно безплатна консултация. 

Ще разгледаме заедно вашия казус в детайли, ще претеглим рисковете и ще ви помогнем да защитите имуществото и близките си по най-умния начин.

Често задавани въпроси