Накратко
- Валидното удостоверение по ЗМДТ е задължителна част от почти всяка нотариална сделка с недвижим имот в България
- Данъчната оценка не отразява пазарната стойност на имота, а неговата данъчна тежест пред държавата
- Грешно попълнената данъчна декларация може да спре изповядването на сделката
- Електронното заявяване спестява време, но в много случаи изисква КЕП или друг начин за електронна идентификация
При покупко-продажбата на недвижим имот държавата винаги е третият (и най-важен) участник. Тя заема своето място в сделката с един документ, който е широко подценяван сред купувачите и продавачите: удостоверението за данъчна оценка.
В следващите редове ще разчетете закона на ясен, достъпен език, за да разберете как точно работи системата и как да преминете през нея без сътресения.
Какво е данъчна оценка на имот
Данъчната оценка е официален държавен документ, който определя минимума на вашите разходи, такси и данъци.
Стойността му е изчислена по строго определени от държавата критерии съгласно Приложение №2 към Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ).
Сега нека преведем това на езика на реалния пазар.
Важно
Данъчната оценка е сумата, върху която държавата и общината решават, че трябва да ви таксуват. Тя няма пряка връзка с цената на апартамента ви в сайтовете за обяви.
Формулата за нейното изчисляване се вълнува от сухи административни фактори:
- квадратни метри
- конструкция на сградата (тухла, панел, ЕПК)
- eтаж
- година на строителство
- функционална зона на населеното място
В практиката ни купувачите често се изненадват, че данъчната оценка обикновено е значително по-ниска от реалната пазарна цена.
Държавата обаче е поставила ясна граница: при изповядване на сделка пред нотариус, таксите и данъците се изчисляват върху по-високата от двете стойности.
От практиката
Намерили сте изгодни едностайни апартаменти в София на зелено или в по-краен квартал. Продавачът се съгласява да ви ги продаде за 120 000 €. В официалния документ от общината обаче пише, че данъчната оценка на обекта е 130 000 €. В този случай държавата не се интересува от вашата търговска уговорка.
С други думи, това удостоверение е важно, защото ви показва какъв е законовият минимум на разходите по прехвърлянето, под който няма как да слезете.
В кои случаи е задължително да извадим данъчна оценка на имот
Данъчната оценка със сигурност не е документ, който вадите само за собствено успокоение. Законът я изисква при точно определени правни и финансови операции:
| Казус | Правно основание | Практическо отражение |
| Продажба на имот | Задължително условие по ЗМДТ за прехвърляне на собствеността | Определя минималния праг, под който нотариалните такси не могат да паднат |
| Дарение на имот | База за определяне на данък дарение пред общината | Спестява пари при прехвърляне на преки наследници, но таксува сериозно външни лица |
| Ипотечен кредит | Необходим документ за вписване на ипотеката в Агенцията по вписванията | Без него банката няма да нареди парите по сметката на продавача, дори кредитът да е одобрен |
| Делба/наследство | Официален документ за определяне на държавните такси за подялба | Върху тази сума се изчислява таксата, която наследниците плащат, за да се разделят мирно |
| Право на строеж | Задължителна стъпка при сделки между собственици на земя и инвеститори | Определя таксите за учредяване на суперфиция, преди да започне реалното строителство |
Покупко-продажба и дарение на недвижим имот
При всяка сделка, независимо дали прехвърляте нови двустайни апартаменти в София или продавате наследствени къщи в Пловдив, нотариусът няма право да изповяда сделката без това удостоверение.
От практиката
Има случаи, в които продавачи крият документа до последно, защото се притесняват, че вътре е вписана малка сума.
Истината е, че купувачът няма защо да се плаши от ниска данъчна оценка, защото тя просто означава по-ниски такси, стига пазарната цена да е договорена прозрачно.
Дарение на недвижим имот
Макар че тук няма реално плащане и имотът преминава в други ръце като подарък, държавата изисква своя дял.
Освен това при дарение данъчната оценка е единствената цифра, върху която нотариусът изчислява таксата за прехвърляне.
Важно
Ако подарявате имот на дете или съпруг, данъкът е 0%, но ако е на по-далечен роднина или външен човек, процентът скача сериозно и се изчислява до последната стотинка върху данъчната оценка.
Уреждане на наследство и доброволна делба
Когато един апартамент се прехвърля на трима наследници, рано или късно се стига до въпроса кой какво получава. И за да не се стига до „семейни войни“, доброволната делба е най-доброто решение.
В този случай нотариусът изисква данъчната оценка на имота, за да се изчисли както местният данък за дарение, така и нотариалната такса за прехвърляне.
Съвет
Не е нужно да се разхождате групово до общината. Законът ви позволява да оставите това на вашия брокер след издадено пълномощно.
Не губете време по гишета
Нашите експерти ще задвижат процедурите вместо вас
Кандидатстване за ипотечен кредит
Ако купувате жилище с пари от банката, очаква ви сериозна проверка.
Банковите юристи не се интересуват колко е перспективен кварталът. При одобрението на кредит, вместо прогнози за бъдещето, те изискват сухи факти, за да впишат законна ипотека в Имотния регистър.
Важно
Заемът се отпуска на база реалната пазарна стойност на имота, но без данъчната оценка банката няма как да подготви документите за ипотеката.
Учредяване на право на строеж
Това е казус на собствениците, които отстъпват свой парцел срещу обезщетение с готови апартаменти.
Ако притежавате парцели и терени в Бургас и влизате в подобни преговори, общината издава данъчна оценка както на земята, така и на учреденото право на строеж, която се използва от нотариуса за изчисляване на местни данъци и такси.
Пропускането на тази стъпка или забавянето на документа може да блокира подписването на договора и да отложи старта на строителството с месеци.
Кой има право да изисква данъчна оценка на имот
Държавата (в лицето на общинската администрация) стриктно следи за защитата на личните данни и интересите на собствениците.
Затова се изисква ясна и законна връзка с имота, преди да бъде отпечатано удостоверението за данъчна оценка.
Собственикът на имота
Ако апартаментът е на ваше име по нотариален акт, просто отивате с личната си карта (или влизате онлайн с електронен подпис).
Важно е имотът да е деклариран навреме в общината след покупката, иначе системата няма да ви отчете като собственик.
Брокер или адвокат
Ако нямате време или живеете в чужбина, можете да поверите това на вашия професионален брокер. За целта е нужно нотариално заверено пълномощно.
Тук общинските служители проверяват всяка запетая и ако липсва изричен текст за данъчна оценка, документът няма да бъде издаден.
Документите ви плашат?
Помогнали сме на стотици да финализират сделките си бързо и сигурно
Наследници
Когато собственикът по документи е починал, неговите наследници могат да извадят оценка, за да продадат например наследствените многостайни апартаменти в София.
В този случай на гишето задължително се представя и актуално удостоверение за наследници.
Съсобственици
Ако притежавате имот заедно с роднини или партньори, законът ви улеснява и не е нужно да събирате цялата фамилия пред гишето.
Всеки един от съсобствениците, дори да притежава минимален дял, има право сам да извади данъчната оценка за целия обект.
Какви документи трябва да приготвим за изготвяне на данъчна оценка на имот
Практиката и законът изискват специфичен пакет от документи в зависимост от конкретния казус и вида на обекта.
Документи за стандартен жилищен или търговски имот
Ако прехвърляте апартамент, къща или офис, които вече съществуват в системата на общината, документите са сведени до минимум.
| Необходим документ | Специфика |
| Искане по чл. 3, ал. 1 от Приложение № 2 към ЗМДТ | Попълва се по официален образец на гише или в онлайн портала |
| Документ за самоличност | Изисква се за идентификация на собственика или неговия пълномощник |
| Нотариално заверено пълномощно | Задължително, ако документът се вади от ваш брокер или адвокат |
| Удостоверение за наследници | При починал собственик; трябва да е актуално, за да докаже връзката на наследниците с имота |
Документи за земеделска земя и празни парцели
Ако казусът ви включва инвестиционни парцели или земеделски земи, общинската данъчна служба няма как да изчисли оценката само по данните от нотариалния акт.
| Необходим документ | Специфика |
| Искане по чл. 3, ал. 1 от Приложение № 2 към ЗМДТ | Стандартното заявление за стартиране на услугата |
| Удостоверение от Поземлената комисия | Издава се от Общинската служба по земеделие; описва категорията и начина на ползване |
| Документ за собственост (копие) | Помага за по-бърза справка при индивидуализиране на границите на парцела |
Документи за незавършено строителство
Това е най-сложната процедура на пазара, особено при покупка на ново строителство „на зелено“.
Ако продавате или купувате апартамент в сграда, която все още няма Акт 16, ще ви трябва специфичен пакет от документи.
| Необходим документ | Специфика |
| Искане по чл. 3, ал. 1 от Приложение № 2 към ЗМДТ | Стартира административния процес по оценка |
| Данъчна декларация по чл. 14 от ЗМДТ | В нея строящата се сграда се описва с параметрите си, сякаш е напълно завършена |
| Удостоверение за степен на завършеност | Документ по чл. 181 от ЗУТ (от общината), който фиксира дали е достигнат груб строеж |
Откъде се вади данъчна оценка на имот
След като документите са готови, имате два варианта: да губите време по гишетата или да извадите удостоверението онлайн.
Към днешна дата изборът зависи изцяло от това дали имате електронен подпис, или предпочитате да поверите процеса на пълномощник.
На гише в общината
Това е вариантът, ако искате да занесете документите лично или сте упълномощили вашия брокер да свърши работата вместо вас.
За целта се отива в дирекция „Местни данъци и такси“ към общината, в която се намира самият имот.
Онлайн през държавния портал
Ако искате да спестите време и да прескочите разходката до институциите, можете да заявите документа изцяло електронно през сайта на Министерството на електронното управление.
За да пуснете заявлението онлайн, трябва да се идентифицирате с електронен подпис (КЕП). Системата ще ви преведе през попълването на електронния формуляр, а готовото удостоверение ще получите в профила си за електронно връчване.
Онлайн през портала на Столична община
За недвижими имоти в София има и по-директен дигитален път. Вместо през общия държавен сайт, можете да влезете в специализираната платформа за местни данъци.
Влизането става с електронен подпис или с ПИК на НАП/НОИ. Готовият документ се получава в електронен формат с дигитален печат, който нотариусите приемат без проблем.
Колко струва издаването на данъчна оценка на имот и какви са сроковете
Трябва да имате предвид, че няма единна цена за цялата страна. Всяка община в България сама определя таксите за своите административни услуги.
Срокове за издаване
Времето за изработка зависи от това колко спешно трябва да представите документа пред нотариуса или банката.
| Вид | Срок | Специфика |
| Обикновена поръчка | 5 работни дни | Това е най-изгодният вариант, ако планирате сделката си отрано. |
| Бърза поръчка | 3 работни дни | Когато ипотечният кредит е одобрен и се чака само този документ |
| Експресна поръчка | 1 работен ден (до 24 часа) | Спасителен вариант при спешни казуси |
Общински такси
Цената се влияе от избрания срок и от местонахождението на имота. За сгради в строеж или специфични обекти таксите могат да бъдат малко по-високи.
| Вид поръчка | За София | Ориентировъчна цена в страната |
| Обикновена | 8.70 € | от 3.00 до 7.60 € |
| Бърза | 13.00 € | от 5.00 до 12.00 € |
| Експресна | 17.40 € | от 5.00 до 12.00 € |
Важно
Ако имате неплатени данъци за имота, общината пак ще ви издаде документа, но в него изрично ще пише, че имате дългове.
В този случай нотариусът няма как да изповяда сделката, а банката няма как да отпусне кредит. Затова съветът ни е да платите старите данъци още при заявяването на оценката.
Кои сделки за недвижими имоти НЕ изискват данъчна оценка
Законът изисква данъчна оценка само когато имотът сменя собственика си или се залага в банката. Ако просто се подписва договор за ползване (без прехвърляне), общината няма защо да се намесва.
Три са най-честите нотариални процедури, при които законът ви спестява разходката до общината.
Сключване на договор за наем
Договорът за наем урежда единствено временното и възмездно ползване на имота, без да променя собственика му.
Таксите при нотариуса тук се изчисляват на базата на наемната цена за срока на договора, а не върху административната оценка на общината.
Подписване на предварителен договор за покупко-продажба
Макар предварителният договор да е най-важната стъпка, която фиксира цената и сроковете за покупка, той е просто „обещание“ за бъдеща сделка.
Ако решите да заверите нотариално подписите си върху него за по-голяма сигурност, нотариусът няма да поиска данъчна оценка.
Документът по ЗМДТ ще ви бъде необходим чак седмици по-късно, при окончателното изповядване на сделката.
Учредяване на право на ползване
Ако преотстъпвате правото да се ползва даден имот по официален път (например давате право на ваш роднина да живее в апартамента до края на живота си и това се вписва в нотариалния акт), данъчната оценка е задължителна. Причината е, че в този случай се учредява ограничено вещно право, което се вписва в Имотния регистър.
Ако обаче просто подписвате договор с фирма, която да управлява и да преотдава вашия обект (като магазини под наем в Бургас), при който просто преотстъпвате управлението на трето лице чрез нотариално пълномощно или договор, общинският документ не е необходим.
Важно
Много хора бъркат заверката на договор за наем или управление с реална имотна сделка. Резултатът? Губят се седмици по гишетата за документи, които никой няма да им поиска при нотариуса. Затова винаги питайте вашия брокер, преди да тръгнете към общината.
Малките пропуски водят до големи забавяния
Нека проверим всичко заедно, стъпка по стъпка.
Заключение
В изваждането на данъчна оценка няма нищо страшно, стига да не го оставяте за последните 48 часа преди сделката.
Когато знаете точно какви документи изисква вашият казус, проверили сте сроковете и таксите и сте изчистили старите си задължения към общината, процесът преминава бързо и без излишен стрес пред гишетата.
На имотния пазар обаче всяко недоразумение или сгрешена цифра на гишето се заплаща с изгубено време, а понякога и с провалени договори. Затова, вместо да гадаете коя декларация да попълните и да губите дни в чакане, оставете логистиката на професионалистите.
Ние сме с вас от първия документ до финала при нотариуса, за да сте спокойни, че всичко ще мине гладко.
Ако имате въпроси или ви предстои сделка, потърсете ни за безплатна консултация още днес.
Често задавани въпроси
Да, напълно възможно е. Можете да упълномощите вашия брокер или адвокат. За целта е необходимо изрично нотариално пълномощно. На много места общините изискват в него ясно да е посочено, че лицето има право да ви представлява пред съответната община конкретно за издаване на удостоверение по чл. 3 от ЗМДТ.
Не, няма нужда всички съсобственици да ходят до общината. Напълно достатъчно е само един от собствениците да подаде заявлението. Издаденото удостоверение обаче ще съдържа данните на всички съсобственици и техните идеални части, тъй като документът отразява състоянието на целия имот, а не само на вашата част.
Да, ако те са самостоятелни обекти с отделен идентификатор и за тях се плаща отделен местен данък. Ако купувате или продавате апартамент заедно с гараж, ще трябва да извадите две отделни удостоверения за данъчна оценка, т.е. едно за жилището и едно за гаража, като за всяко се плаща отделна административна такса.
Отговорът се крие в това, че макар сградата да не е завършена, тя вече има правна и финансова стойност на терен. Държавата и банките не чакат Акт 16, за да започнат да регулират процесите.
Тук валидността зависи изцяло от периода на годината, в който го изваждате:
– Ако е издадено до 30 юни, документът важи само до 30 юни на текущата година.
– Ако е издадено след 1 юли, важи автоматично до края на годината (31 декември).
Причината за тази „аномалия“ е, че местните данъци за имотите се начисляват за цялата година, но плащането им по закон е разделено на две вноски.
Ако забележите разминаване с нотариалния ви акт, трябва незабавно да подадете коригираща декларация (по чл. 14 от ЗМДТ) в съответната община. Едва след като данните се коригират, общината ще може да ви издаде ново, вярно удостоверение. Имайте предвид, че това ще отнеме допълнително време и може да забави сделката ви, затова винаги проверявайте данните си отрано.
