Накратко
- Стоп капарото не е уредено изрично в закона така, както е уреден задатъкът по ЗЗД. Правата ви зависят от това, което е записано в документа.
- Проверете кой получава парите и дали има право да продаде имота или да приеме сума от името на собственика.
- Не плащайте без писмен документ, в който има имот, цена, срок и условия за връщане на сумата.
- Уговорете изрично кога парите се връщат, например при тежести върху имота или отказ за кредит.
- Плащайте по банков път с ясно основание, за да имате доказателство за плащането.
- Колкото по-бързо стигнете до предварителен договор, толкова по-добре защитена е сделката.
Харесали сте апартамент, цената е договорена и не искате някой друг да го купи, докато подготвите документите. В този момент обикновено идва предложението да платите стоп капаро за недвижим имот, за да бъде спряна обявата.
Сумата е малка спрямо цената на жилището и решението често се взема за минути. Точно затова детайлите лесно се пропускат. Стоп капарото няма изрична законова уредба и защитата ви зависи почти изцяло от документа, който подписвате.
В тази статия обясняваме какво е стоп капарото, с какво се различава от капарото по предварителен договор и кои 6 риска да проверите, преди да платите.
Какво е стоп капаро за недвижим имот
Стоп капарото е сума, която купувачът плаща, за да бъде имотът спрян от продажба за кратък срок. През това време продавачът не приема други оферти, а купувачът проверява документите и подготвя предварителния договор.
Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) не използва термина „стоп капаро“. Според чл. 9 от ЗЗД страните сами определят съдържанието на договора, стига то да не противоречи на закона и на добрите нрави. Затова стоп капарото е валидна уговорка, но ви дава точно толкова права, колкото сте записали в нея.
Знаете ли, че
И думата „капаро“ я няма в закона. Законовият термин е „задатък“: сума, която доказва, че договорът е сключен, и обезпечава неговото изпълнение.
Стоп капаро или капаро по предварителен договор
Двете плащания често се бъркат, но имат различна роля в сделката.
| Критерий | Стоп капаро | Капаро (задатък) по предварителен договор |
| Законова уредба | Няма изрична уредба | Чл. 93 от ЗЗД |
| Кога се плаща | След договаряне на цената, преди проверките | При подписване на предварителния договор |
| Какво обезпечава | Имотът да бъде спрян от продажба за определен срок | Сключването на окончателната сделка |
| Документ | Разписка или кратко споразумение | Писмен предварителен договор |
| Ако купувачът се откаже | Зависи от уговорките в документа | Продавачът може да задържи задатъка |
| Ако продавачът се откаже | Зависи от уговорките в документа | Купувачът може да поиска задатъка в двоен размер |
Как работи стоп капарото на практика
След огледа и договарянето на цената подписвате документ за стоп капаро и превеждате сумата. Продавачът се задължава да спре огледите и обявите до уговорена дата.
През този срок проверявате собствеността и тежестите, а ако купувате с кредит, започвате процедурата в банката. Когато всичко е наред, подписвате предварителен договор. В него стоп капарото обикновено се приспада от капарото или от цената.
Понякога документът за стоп капаро съдържа всички съществени условия на сделката: имот, цена, начин на плащане и срок. Тогава при спор съдът може да го приеме за предварителен договор по чл. 19 от ЗЗД, независимо как е озаглавен.
Затова четете внимателно всичко, което подписвате, дори ако изглежда като обикновена разписка.
Важно
Стоп капарото е стъпка към сделката, а не гаранция за нея. Колкото по-кратък е пътят до предварителния договор, толкова по-малко неясноти остават.
6 риска при плащане на стоп капаро за недвижим имот
Повечето проблеми със стоп капарото не идват от недобросъвестни продавачи. Идват от бързането и от уговорки, които никой не е записал. Ето шестте ситуации, които в практиката виждаме най-често.
1. Продавачът не е единственият собственик или няма право да продава
В практиката стоп капарото най-често се плаща в агенцията или на брокера, който предлага имота. Затова рискът не е в това кой физически получава парите. Рискът е в това дали човекът, от чието име се поема ангажиментът, наистина може да продаде имота.
Поискайте документа за собственост и сравнете имената в него с данните на продавача. Ако в сделката участва представител на собственика, например роднина, той трябва да има пълномощно.
Това е документ, с който собственикът упълномощава друго лице да го представлява. Проверете дали пълномощното изрично включва правото да продава имота и да поема ангажименти за него.
Внимавайте и при съсобственост. Жилище, купено по време на брак, по правило е общо на двамата съпрузи. Наследственият имот пък може да има няколко собственици. Стоп капаро, подписано само от един от тях, не задължава останалите.
Червен флаг
От вас искат стоп капаро веднага, но документът за собственост „ще бъде показан по-късно“. Това е моментът да спрете и да проверите.
2. Стоп капарото остава при посредника без ангажимент от собственика
Често стоп капарото се плаща в агенцията, която предлага имота. Това е обичайна практика и сама по себе си не е проблем. Въпросът е дали собственикът е поел писмено задължение към вас.
Ако документът е подписан само от вас и посредника, собственикът не е страна по него. Ако той се откаже, по този документ не ви дължи нищо, а претенцията ви е към посредника. Това усложнява нещата, дори когато сте прави.
Затова поискайте едно от двете: подпис на собственика върху документа за стоп капаро или писмено упълномощаване на посредника да приема сумата и да поема ангажимента от негово име.
В Home2U можем да приемем стоп капарото, но собственикът задължително се обвързва с условията по него. Неговият ангажимент към вас е подробно описан в писмен вид. Така е ясно, че имотът е спрян от продажба за договорения срок и при какви условия продължаваме към сделката.
Предстои ви да платите стоп капаро?
Консултантите на Home2U с радост ще отговорят на всичките ви въпроси и ще ви помогнат с безпроблемно преминаване на сделката.
3. Липсва документ или той е твърде общ
Устната уговорка или бележка „Получих сума за апартамента“ почти не ви защитават. При спор ще трябва да доказвате за какво сте платили, за какъв срок и при какви условия.
Минимумът е писмен документ с данните на страните, имота, цената, сумата, срока и условията за връщане. Подробен чек-лист ще намерите малко по-надолу.
Платете по банков път и впишете основание, например „стоп капаро за апартамент на адрес…“. Преводът е най-лесното доказателство за това колко, кога и на кого сте платили.
4. Имотът има тежести или проблемни документи
Стоп капарото обикновено се плаща преди проверките. Така може да платите за имот с тежести. Това са вписани в Имотния регистър права или ограничения, например ипотека, възбрана или искова молба.
Тежестите не винаги спират сделката. Ипотеката например често се заличава с част от цената. Но трябва да знаете за тях, преди да поемете ангажимент, и да имате право да си върнете сумата, ако проверката покаже проблем.
Справка можете да направите в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Как точно става и какво показва удостоверението разглеждаме подробно в статията „Проверка за тежести на недвижим имот“.
Съвет от Home2U
Запишете в документа за стоп капаро, че сумата се връща изцяло, ако проверката покаже тежести или несъответствия, които продавачът не може да отстрани в срока.
5. Не е уговорено кога парите се връщат
Това е най-честият повод за спор. Представете си, че банката откаже кредита, продавачът поиска по-висока цена или в проекта на предварителния договор се появи условие, за което не сте говорили. Какво става със сумата?
Ако документът мълчи, отговорът не е ясен. Затова изброете изрично случаите, в които сумата се връща, и срока, в който трябва да ви бъде върната.
Обратният случай също трябва да е ясен. Ако вие се откажете без причина, предвидена в документа, продавачът може да задържи сумата, стига това да е уговорено.
Възможен сценарий
Купувач плаща стоп капаро и получава проект на предварителен договор. В него продавачът е добавил ново условие, за което не са говорили, например задължение за договор за поддръжка на имота. Купувачът отказва да подпише. Ако документът за стоп капаро не казва какво става в такъв случай, двете страни стигат до спор, който може да продължи с месеци.
Купувачът не остава без защита и когато документът е непълен. Ако сделката не се осъществи по причина, за която не отговаряте, можете да потърсите сумата по съдебен ред като платена на неосъществено основание по чл. 55 от ЗЗД. Съдебният път обаче е бавен.
Изводът е следният: ясната клауза за връщане струва по-малко от всяко дело.
Ако купувате с ипотечен кредит, обвържете стоп капарото с решението на банката. Предварителното одобрение преди стоп капарото намалява този риск.
Предстои ви покупка на имот на кредит?
Изяснете финансирането, преди да поемете ангажимент към продавача. Така няма да рискувате стоп капарото заради забавено одобрение.
6. Срокът изтича, а продавачът продължава да показва имота
Смисълът на стоп капарото е имотът да бъде спрян от продажба. Ако това задължение не е записано, продавачът може да продължи огледите и да приеме по-висока оферта.
Запишете, че продавачът спира обявите и огледите до определена дата. Добавете и последица при нарушение, например връщане на сумата в двоен размер или неустойка.
Неустойката е предварително уговорено обезщетение при неизпълнение, за което не е нужно да доказвате конкретни вреди.
Следете и самия срок. След като той изтече, задължението на продавача да пази имота за вас може да отпадне. Ако проверките или банката се бавят, удължете срока писмено, преди да е изтекъл.
Какво трябва да съдържа документът за стоп капаро
Няма задължителна форма, но добрият документ отговаря предварително на въпросите, които биха възникнали при спор. Преди да подпишете, проверете дали съдържа:
- данни за страните и подпис на собственика, а ако са повече, на всички съсобственици;
- описание на имота: адрес, площ и кадастрален идентификатор;
- договорената цена и начина на плащане;
- размера на стоп капарото и дали се приспада от цената;
- срока, за който имотът е спрян от продажба;
- задължението на продавача да спре обявите и огледите;
- случаите, в които сумата се връща изцяло;
- последиците, ако някоя от страните се откаже;
- начина на плащане, за предпочитане банков превод.
Кадастралният идентификатор е уникалният номер на имота в кадастъра. Можете да го проверите в КАИС, информационната система на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.
Важно е да знаете
Правните последици зависят от конкретния текст и обстоятелствата по сделката. При по-сложен случай, например наследствен имот или покупка на зелено, покажете документа на юрист, преди да го подпишете.
Как консултантът ви пази при стоп капарото
В практиката това често звучи така: „Не искам да го изпусна, ще платя сега и после ще мислим.“ Разбираемо е, защото добрите имоти наистина не чакат дълго.
Задачата на консултанта е да ви позволи да действате бързо, без да рискувате парите си. В Home2U проверката за тежести е задължителна стъпка още преди предварителния договор. Консултантите следят и документите да отговарят точно на уговорките между страните.
Опитът ни показва, че повечето спорове около стоп капарото се предотвратяват още в началото: с един ясен документ и няколко правилни въпроса. Същото важи и за останалите етапи, които покриват услугите за финализиране на сделка с имот.
Типичен сценарий
Семейство харесва двустаен апартамент в София и плаща стоп капаро за 10 дни. На петия ден банката иска допълнителни документи и одобрението се забавя. Ако в документа е записано, че срокът може да се удължи писмено, а сумата се връща при отказ за кредит, семейството просто подписва анекс. Ако не е записано, започват преговори под напрежение.
Стоп капарото пази имота, а документът пази вас
Стоп капарото за недвижим имот е удобен начин да спечелите време.
Преди да платите, проверете кой получава сумата, какво пише в документа, кога парите се връщат и докога имотът е спрян от продажба. Така бързото решение няма да се превърне в скъп спор.
Над 17 години на пазара ни научиха, че спокойната сделка започва от първото плащане. Затова в Home2U подхождаме към стоп капарото със същото внимание като към нотариалния акт.
Търсите имот, който да купите спокойно?
Разгледайте предложенията на Home2U и купете с консултант до вас на всяка стъпка.
Често задавани въпроси за стоп капарото
Не. Законът не изисква специална форма за стоп капарото и писменият документ, подписан от страните, е достатъчен. Нотариалната заверка на подписите не е задължителна, но може да ви даде допълнително доказателство, ако не познавате продавача.
Може, ако сумата е под законовия праг. Според Закона за ограничаване на плащанията в брой плащания на или над 5 112,92 евро трябва да минат по банков път. Дори при по-малка сума банковият превод с ясно основание е по-сигурното доказателство.
При покупка на ново строителство от инвеститор често се подписва договор за резервация. Логиката е сходна: плащате, за да бъде конкретният имот запазен за вас. Проверете дали сумата се приспада от цената, до кога трябва да подпишете предварителен договор и в кои случаи тя се връща.
Продавачът може да сключи сделката само с единия от тях. Другият купувач има право да си върне сумата, а ако е уговорена санкция, например двоен размер или неустойка, може да претендира и нея. Затова задължението да не се приемат други оферти трябва да е записано изрично
Отговорът е в договора ви с посредника, а не в документа за стоп капаро. Проверете кога точно се дължи възнаграждението: при предварителния договор, при нотариалния акт или при друго събитие. Изяснете това, преди да платите каквато и да е сума.
Изпратете писмена покана, в която посочвате сумата, основанието и срок за връщане. Запазете документа, банковия превод и цялата кореспонденция. Ако сумата не бъде върната, правата ви се защитават по съдебен ред, затова на този етап се консултирайте с адвокат.
