5 неща, които трябва да проверите в предварителния договор, преди да го подпишете

Какво всъщност подписвате, когато слагате името си под предварителен договор за имот? Много купувачи го приемат като формалност преди истинската сделка при нотариуса.

Представете си следното. Подписали сте договора и сте платили капаро. Два месеца по-късно банката още не е одобрила кредита, срокът за нотариален акт изтича, а продавачът ви съобщава, че задържа сумата. В договора няма разписан нито ред за такъв случай.

В Home2U ежедневно работим с купувачи и продавачи и знаем колко важни са условията, договорени още преди нотариалния акт. Затова събрахме пет практически проверки, които си струва да направите, преди да подпишете предварителния договор. 

Какво е предварителен договор за имот

Предварителният договор е споразумение, с което продавачът и купувачът се задължават да сключат окончателен договор при вече уговорени условия. При имотите окончателният договор е нотариалният акт. С него собствеността преминава от продавача към купувача.

Според чл. 19 от Закона за задълженията и договорите предварителният договор трябва да е в писмена форма и да съдържа съществените условия на окончателния. При покупко-продажба това са най-малко имотът и цената. Нотариална заверка не е задължителна.

Подписът обаче не е формалност. Ако една от страните се откаже без основание, другата може да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен. Тогава съдебното решение замества нотариалния акт.

	Предварителен договор	Нотариален акт
Какво прави	Задължава страните да сключат сделката	Прехвърля собствеността
Форма	Писмена, без задължителна нотариална заверка	Нотариална, пред нотариус
Какво се плаща обичайно	Капаро или първа вноска	Остатъкът от цената
Вписва ли се в Имотния регистър	Не	Да
Кога се подписва	След като сте се договорили за условията	На датата, записана в предварителния договор

Често преди предварителния договор купувачът дава стоп капаро, с което имотът се спира от продажба за няколко дни. Предварителният договор е следващата и много по-обвързваща стъпка. Как изглежда целият път до ключовете описваме в статията за покупка на имот в България.

Знаете ли, че:

С Тълкувателно решение № 4/2020 г. Върховният касационен съд прие, че предварителният договор може да бъде обявен за окончателен и когато купувачът не е платил цялата цена. Тогава съдът поставя условие цената да бъде платена в двуседмичен срок. Затова начинът на плащане в договора има значение и при спор.

5 неща, които да проверите в предварителния договор за имот

Проверките следват реда, по който обикновено е подреден и самият договор: страни, имот, пари, срокове и последици при неизпълнение.

1. Кой продава и има ли право да го направи

Първият въпрос не е цената, а човекът срещу вас. Договорът трябва да е подписан от лицето, което може да продаде имота, или от всички собственици, ако те са няколко.

Сравнете данните в договора с документа за собственост и проверете:

• дали продавачът е вписан като собственик в нотариалния акт или в друг документ за собственост;
• дали имотът има съсобственици, например наследници, и дали всички подписват;
• дали имотът е купен по време на брак, защото тогава обикновено е семейна имуществена общност, тоест общ за двамата съпрузи, дори в акта да е записано само едно име;
• дали пълномощното, ако някой подписва вместо собственика, изрично позволява продажбата на този имот;
• кой представлява фирмата, ако продавачът е дружество или строител.

Справка по имот и по лице можете да направите в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Там се виждат вписаните сделки, ипотеки и възбрани. Как да тълкувате данните обясняваме в статията за проверка за тежести на недвижим имот.

Червен флаг:

Продавачът казва, че съпругата му ще подпише „после, при нотариуса“. Докато тя не е страна по предварителния договор, не е поела ангажимент към вас. Поискайте подписа ѝ още сега.

2. Как точно е описан имотът

Описанието трябва да е толкова точно, че никой да не може да го разбере по два начина. Фраза като “апартамент в кв. Лозенец, около 80 кв.м“ не е достатъчна.

Добре описаният имот съдържа:

• кадастралния идентификатор, тоест уникалния номер на имота в кадастъра;
• точния адрес, етаж, вход и номер на обекта;
• площта, като е изяснено дали е застроена площ или чиста, без стените;
• идеалните части от общите части на сградата;
• мазе или таван, с номер и площ;
• паркомясто или гараж, ако влизат в цената;
• обзавеждането и уредите, които остават, най-добре в отделен опис.

Идентификатора и данните от кадастъра можете да проверите в КАИС. Сверете ги със схемата на имота, преди да подпишете.

Второто важно нещо тук са тежестите. Тежест е право на трето лице върху имота, например ипотека в полза на банка или възбрана.

Ипотеката не спира сделката, но договорът трябва да казва как и кога ще бъде заличена. Обикновено това става със сума от цената, която се превежда директно на банката при нотариуса.

Поискайте и две декларации от продавача: че няма други предварителни договори за същия имот и че няма да го обременява до нотариалния акт. Още по-добре е, ако към нея има неустойка.

Възможен сценарий:

В обявата пише „с мазе“, но в предварителния договор мазето не е споменато. При подготовката за нотариуса се оказва, че помещението се ползва от съсед и не е описано в документа за собственост на продавача. Купувачът трудно ще докаже, че е било част от сделката. Ако нещо е важно за вас, то трябва да е записано.

3. Цената, капарото и начинът на плащане

Тук най-лесно се губят пари, затова четете внимателно всяко изречение, в което се споменава сума. Ако все още обсъждате условията, вижте и нашите 5 тактики за договаряне на по-добра цена.

Цената трябва да е записана в евро, цифром и словом. При ново строителство проверете дали е с включен ДДС. Ако това не е уточнено, по-късно може да се стигне до спор дали към нея не се добавят още 20%.

Вижте и как е наречена сумата, която давате при подписа. Думите „капаро“, „задатък“ и „аванс“ имат различни последици, ако сделката пропадне. Договорът трябва да казва ясно коя от тях е. Разликата обясняваме в ЧЗВ в края на статията.

За самата сума проверете:

• размера ѝ и дали се приспада от цената;
• на кого се плаща и по коя сметка;
•  в какъв срок се връща, ако сделката не се състои по причина, за която не отговаряте.

Плащайте по банков път. Така имате доказателство за всяка сума, а над определен праг това е и изискване на Закона за ограничаване на плащанията в брой.

Добрата практика е договорът да описва всяко плащане отделно: капаро при подписа, евентуална втора вноска и остатък при нотариуса. Ако купувате с кредит, запишете, че част от цената се превежда от банката директно на продавача след вписването на нотариалния акт.

Уговорете и какво става, ако банката откаже кредита. Без такава клауза рискувате да загубите капарото, въпреки че отказът не е по ваша вина. Формулирайте я конкретно: до коя дата трябва да имате решение от банката и в какъв срок получавате сумата обратно.

Не пропускайте разноските по сделката. Към тях влизат местният данък при придобиване, чийто процент определя всяка община, нотариалната такса, таксата за вписване в Имотния регистър и комисионата, ако има такава. 

Обикновено ги поема купувачът, но може да се уговори и друго. Ако има друга уговорка, е добре тя да бъде вписана в предварителния договор.

Червен флаг:

Продавачът предлага в предварителния договор да се запише по-ниска цена от реалната, „за да платите по-малко данък“. Ако сделката по-късно бъде развалена, ще ви е трудно да докажете колко сте платили в действителност. Невярната цена пред нотариус носи и правни рискове и за двете страни.

4. Сроковете до нотариуса и след него

Изрази като „в разумен срок“ или „след снабдяване с документи“ не ви защитават. Всеки срок трябва да е конкретна дата или брой дни от ясно събитие, например от подписа на договора.

Срок	Защо е важен	Как да е записан
Нотариален акт	След него можете да търсите изпълнение или да развалите договора	Конкретна дата, например „до 15 декември 2026 г.“
Решение по кредита	Банката има нужда от време за оценка и одобрение	Дата, след която можете да се откажете без санкция
Документи от продавача	Нотариусът изисква удостоверения, скица и данъчна оценка	Кой ги осигурява и до кога
Предаване на имота	Определя кога получавате ключовете	Дата и приемо-предавателен протокол
Акт 16 (ново строителство)	Без него сградата не е въведена в експлоатация	Дата и неустойка при забава

Предаване на владението означава момента, в който физически получавате имота. Той може да съвпада с нотариалния акт, но може да е и по-късно, ако продавачът има нужда от време да се изнесе. Запишете датата и уговорете, че сметките и таксите до този момент са за сметка на продавача.

Добре е в протокола при предаването да впишете показанията на уредите за ток, вода и отопление. Така от първия ден е ясно кое потребление е ваше.

Съвет от Home2U:

Оставете достатъчно време между очакваното решение на банката и срока за нотариалния акт. Одобрението и оценката на имота често отнемат повече време от планираното, а изтеклият срок може да ви направи неизправна страна по договора.

5. Неустойките и правото на отказ

Неустойката е предварително уговорена сума, която неизправната страна плаща, без да доказвате точния размер на вредите. Уредена е в чл. 92 от ЗЗД.

Прочетете тази част два пъти. Стандартните бланки често предвиждат тежки санкции за купувача и почти никакви за продавача. Поискайте баланс:

• еднаква неустойка за отказ за двете страни;
• неустойка за всеки ден забава, ако продавачът не освободи имота навреме;
• неустойка, ако декларацията за липса на тежести се окаже невярна;
• неустойка за забава на Акт 16, ако купувате ново строителство.

Съдът може да намали прекомерна неустойка. Това обаче изисква дело и време, затова е по-добре размерът да е разумен още в договора.

Също толкова важни са случаите, в които можете да се откажете без санкция. Запишете ги изрично: отказ на банката по кредита, открити тежести или съдебни спорове, разлика между описания и реалния имот и документи, които продавачът не е осигурил в срок.

Важно е да знаете:

Ако продавачът откаже да подпише нотариалния акт, можете да заведете иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и да впишете исковата молба в Имотния регистър. Ако междувременно продавачът продаде имота на друг, спечеленото дело ще има сила и срещу новия купувач.

Какво още да проверите при ново строителство

При покупка на зелено купувате обект, който все още не съществува или е в етап на строеж. Предварителният договор тогава е основната ви защита, понякога за години напред.

Освен петте проверки по-горе, обърнете внимание на:

• правото на инвеститора да строи, тоест собствеността на терена или учреденото право на строеж;
• разрешението за строеж и одобрения проект, към които договорът препраща;
• ипотеката върху проекта, ако строителят е финансиран от банка, и как ще бъде заличена за вашия обект;
• плащанията, разпределени по етапи и обвързани с Акт 14, Акт 15 и Акт 16;
• допустимото отклонение в площта и какво става, ако разликата е по-голяма;
• спецификацията на довършителните работи като приложение към договора.

Акт 14 удостоверява завършения груб строеж. Акт 15 се съставя, когато сградата е готова за приемане, а Акт 16 е документът, с който тя се въвежда в експлоатация. Колкото по-голяма част от цената платите преди Акт 16, толкова по-голям е рискът за вас.

Ако разглеждате такива проекти, вижте актуалните предложения за ново строителство.

Как Home2U подхожда към предварителния договор

В практиката виждаме, че повечето спорове не идват от измама, а от неясен текст. Двете страни са разбрали различни неща, а договорът не казва кой е прав.

В Home2U всеки предварителен договор се преглежда внимателно от нашия юридически екип, преди да бъде подписан. Юристите ни проверяват не само текста на договора, а и документите, свързани с имота. Така откриваме неясните, липсващите или рисковите клаузи, докато все още могат да бъдат променени.

При прегледа търсим отговор на следните въпроси:

• описани ли са имотът и условията по сделката коректно;
• определени ли са ясно сроковете и начинът на плащане;
• записано ли е в договора всичко, за което сте се договорили с другата страна.

Последният въпрос често се оказва най-важен. Устните уговорки лесно се губят между огледа и подписа. Когато са записани в договора, уговорките стават задължение за другата страна.

След това съдействаме с документите и услугите, които улесняват финализирането на сделката с имот до нейното приключване. 

Над 17 години на пазара ни показват едно: колкото по-малко въпросителни оставите в договора, толкова по-спокойно минава денят при нотариуса.

Добрият предварителен договор не оставя въпроси

Предварителният договор за имот определя почти всичко в сделката: кой продава, какво купувате, колко и как плащате, до кога и какво става, ако нещо се обърка. Нотариалният акт после само финализира тези уговорки.

Отделете време за петте проверки, преди да подпишете. Един час внимателно четене днес е много по-лесен от всеки спор утре.