Покупка на имот в България: съвети за българи и чужденци

Много купувачи се сблъскват с едни и същи въпроси: как се купува имот в България, какви такси се плащат при сделката и какви са рисковете на имотния пазар. 

Допълнителни особености възникват и при чуждестранните купувачи, които трябва да познават законовите изисквания за придобиване на собственост в страната.

В това ръководство ще откриете най-важната информация, която трябва да знаете преди покупка на имот в България:

• как се купува жилище стъпка по стъпка
• как да проверите имот и собственост преди сделката
• какви такси и разходи се плащат при покупка на имот
• могат ли чужденци да купуват имоти в България
• какви са основните грешки, които купувачите трябва да избягват
• какви са тенденциите на имотния пазар 

Как се развива пазарът на недвижими имоти в България: основни тенденции

Пазарът на недвижими имоти в България остава активен и привлекателен както за местни купувачи, така и за чуждестранни инвеститори. През 2025–2026 г. се наблюдава стабилно търсене, особено в големите градове и курортните региони.

Основните фактори зад този интерес са икономическото развитие, нарастващите доходи и инвестициите в ново строителство и инфраструктура. Допълнително влияние оказва и по-лесното движение на хора и капитал в рамките на Европейския съюз, което прави България още по-достъпна за покупка на имот.

Интересен факт

Според европейската статистика над 85% от домакинствата в страната притежават собствен дом, което е един от най-високите дялове в Европейския съюз. 

Това ни показва, че България остава една от най-достъпните държави в Европейския съюз за покупка на недвижими имоти.

Как се купува имот в България: основните стъпки

Покупката на имот в България преминава през няколко основни етапа – избор на подходящо жилище, проверка на документите и финализиране на сделката пред нотариус. 

Процедурата е еднаква както за български граждани, така и за чуждестранни купувачи, като основните разлики са свързани най-вече с някои административни изисквания и документи.

1. Изберете имот според целта си

Преди да започнете огледи е важно да определите каква е целта на покупката. Тя влияе върху избора на локация, бюджет и тип имот.

Най-често купувачите, с които разговаряме търсят жилище за лично ползване, за отдаване под наем или втори дом за почивка близо до море или планина.

Когато предварително са изяснили каква е целта на покупката им, по лесно се насочват към имота, който би работил за тях.

Проверете имота и собствеността

След като изберете конкретен имот, следва една от най-важните стъпки – проверка на собствеността и правния статус на имота. Тази проверка има за цел да потвърди, че продавачът е действителният собственик и че върху имота няма ограничения или тежести. 

Обикновено проверката включва преглед на няколко основни документа:

• нотариален акт – доказва правото на собственост
• удостоверение за тежести – показва дали има ипотеки, възбрани или други вписани права върху имота
• кадастрална схема или скица – удостоверява точната идентификация на имота в кадастъра
• данъчна оценка – издава се от общината и удостоверява, че няма неплатени местни данъци

В практиката ни не са редки случаите, при които при правната проверка се откриват вписани тежести, за които купувачът не е бил информиран предварително. Най-често това са стари ипотеки, възбрани или съдебни спорове, свързани със собствеността. 

Именно затова проверката в Имотния регистър е една от най-важните стъпки преди подписване на предварителен договор и плащане на капаро.

Подгответе предварителен договор

След като купувачът и продавачът постигнат съгласие за цената и условията, обикновено се подписва предварителен договор. Той не прехвърля собствеността върху имота, а урежда основните параметри на сделката до нотариалното ѝ изповядване.

При подписването на договора купувачът обикновено заплаща капаро, което най-често е около 10% от договорената цена и служи като гаранция за намерението за покупка.

В предварителния договор се уточняват:

• размерът на капарото и начинът на плащане
• срокът за финализиране на сделката
• условията на покупко-продажбата
• задълженията на купувача и продавача

Този етап дава яснота за следващите действия и позволява на страните да подготвят необходимите документи за окончателната сделка. 

Практичен съвет

Препоръчваме предварителният договор винаги да бъде прегледан от опитен брокер. Добре изготвеният предварителен договор значително намалява риска от бъдещи спорове.

Финализирайте сделката пред нотариус

Финалната стъпка при покупката на имот е нотариалното изповядване на сделката. То се извършва пред нотариус в района, където се намира имотът и именно на тогава собствеността се прехвърля от продавача към купувача.

По време на нотариалното изповядване се извършват няколко ключови действия:

• проверяват се документите и самоличността на страните
• подписва се нотариалния акт
• извършване се плащането, обикновено чрез банков превод
• сделката се вписва в Имотния регистър

След вписването купувачът става официален собственик на имота. Това е важна част от процедурата, защото прави правото на собственост противопоставимо на всички трети лица.

Какви разходи има при покупка на имот в България

При покупка на имот е важно да се предвидят не само средствата за самото жилище, но и допълнителните разходи, свързани със сделката. Те включват данъци, нотариални такси и административни разходи, които се заплащат при финализиране на покупката.

Обикновено тези разходи се изчисляват върху стойността на имота и могат да варират според населеното място, вида на имота и конкретните условия на сделката.

Добре е купувачите да предвидят средства за:

• местен данък при придобиване на имот, който се определя от съответната община и обикновено е между 2% и 3% от стойността на сделката
• нотариална такса се изчислява по тарифа спрямо цената на имота и обикновено е между около 0.1% и 1%
• такса за вписване в Имотния регистър, която е 0.1% от стойността на сделката

Освен тези основни такси имайте в предвид и допълнителните разходи, които могат да възникнат около покупката, например като банкови услуги, иценка на имота при ипотечен кредит и евентуален ремонт.

Добрата предварителна подготовка на бюджета помага купувачът да има реалистична представа за общата стойност на сделката, а не само за цената на имота.

Могат ли чужденци да купуват имоти в България

България е сред държавите в Европейския съюз, в които чуждестранните граждани могат сравнително лесно да придобиват недвижими имоти. 

Законодателството прави разграничение между купувачи от Европейския съюз и граждани на държави извън ЕС, като правилата зависят основно от вида на имота.

Граждани на Европейския съюз

Гражданите на държави от Европейския съюз, Европейското икономическо пространство и Швейцария могат да купуват недвижими имоти в България при същите условия като българските граждани.

Това означава, че те могат да придобиват:

• апартаменти и жилища в сгради
• къщи с прилежащ двор
• земя или парцели

Законова рамка

Правото на граждани на държави от ЕС да придобиват недвижими имоти в България произтича от принципа за свободно движение на капитали(чл. 63 от Договора за функциониране на ЕС), който гарантира равнопоставен достъп до пазара на недвижими имоти в рамките на Съюза.

Граждани извън ЕС

За гражданите на държави извън Европейския съюз правилата са малко по-различни, но в повечето случаи покупката на имот в България също е напълно възможна. Законодателството прави основно разграничение между самостоятелни обекти в сгради и земя.

Чужденци от страни извън ЕС могат свободно да придобиват:

• апартаменти в жилищни сгради
• студиа и ваканционни имоти
• гаражи, офиси и търговски помещения

При тези имоти купувачът придобива собственост върху самия обект, както и идеални части от правото на строеж върху земята, което позволява пълноценно ползване на имота.

Ограничението се отнася основно до придобиването на земя, например парцели или къщи с прилежащ двор. В тези случаи чуждестранните граждани обикновено използват утвърдена практика: регистрация на българско търговско дружество, чрез което се извършва покупката.

Регистрацията на дружество в България е сравнително бърза процедура и в много случаи отнема няколко работни дни, което прави този подход широко използван от международни купувачи.

Резиденция чрез инвестиция в имот

В определени случаи покупката на недвижим имот може да бъде основание за получаване на разрешение за пребиваване в България. Чуждестранни граждани могат да кандидатстват за продължително пребиваване, когато инвестират значителна сума в недвижима собственост.

Обикновено прагът за такава инвестиция е над 300 000 EUR., като имотът трябва да бъде придобит на името на физическото лице, а средствата да бъдат преведени по българска банкова сметка.

Важно е да имате в предвид, че тази процедура дава право на пребиваване, но не води автоматично до българско гражданство.

Необходими документи за чужденци

Както вече изяснихме, основната разлика при покупка на имот от чуждестранни граждани е в няколко допълнителни документа, свързани с идентификацията на лицето и обработката на документите в България.

Най-често необходимите документи са:

Документ	За какво се използва
ЛНЧ или регистрация в БУЛСТАТ	Идентификация на чуждестранния собственик в България
Превод и нотариална заверка на документи	За да бъдат валидни документите, издадени в чужбина
Легализация на документи (апостил – при необходимост)	Потвърждава автентичността на чуждестранни документи
Пълномощно (при необходимост)	Представителство при сделката, когато купувачът не присъства лично

Важно

При сделки над 5 000 EUR плащането трябва да бъде извършено по банков път, съгласно Закона за ограничаване на плащанията в брой.

В някои случаи може да се изискват и допълнителни документи, особено когато покупката се финансира чрез банков кредит или когато имотът се придобива чрез регистрирано търговско дружество.

Как се разпределя собствеността при покупка на имот

При покупка на имот е важно да се знае на чие име ще бъде записана собствеността и как се разпределят правата между купувачите. В България това зависи основно от семейното положение на страните и от режима на имуществени отношения между съпрузите.

Покупка на имот от семейство

Според законът, когато имот се купува по време на брак, в повечето случаи се прилага режимът на съпружеска имуществена общност. Това означава, че имотът се счита за обща собственост на двамата съпрузи, независимо на чие име е изповядан нотариалният акт.

С други думи, дори ако в нотариалния акт е записан само единият съпруг като купувач, другият съпруг също има право на собственост върху имота.

Пример: Семейство купува апартамент в София, като в нотариалния акт е вписан само единият съпруг. Ако имотът е придобит по време на брака и няма брачен договор, апартаментът се счита за обща собственост и на двамата съпрузи.

Има обаче и ситуации, при които имотът може да бъде лична собственост на единия съпруг.

Пример: Ако единият съпруг закупи имот със средства, получени чрез наследство или дарение, имотът може да бъде признат за негова лична собственост. Подобни ситуации често възникват при наследени жилища или земя.

Ако темата ви е интересна, можете да научите повече в нашата статия за продажба на наследствен имот и какво трябва да знаете преди сделка.

Собствеността може да бъде уредена и по различен начин, ако съпрузите имат брачен договор, в който е определено как ще се разпределя имуществото.

Брак между българин и чужденец

Когато имот се купува от семейство, в което единият съпруг е български гражданин, а другият – чужденец, сделката се извършва по българското законодателство, тъй като имотът се намира на територията на България.

Пример (съпруг от ЕС): Български гражданин и неговият съпруг – гражданин на държава от Европейския съюз купуват апартамент в София. Тъй като гражданите на ЕС могат да придобиват имоти при същите условия като българските граждани, жилището може да бъде записано на името и на двамата съпрузи.

Пример (съпруг извън ЕС): Български гражданин и съпруг от държава извън ЕС купуват къща с двор. В този случай може да има ограничения за придобиване на земята, затова собствеността върху имота често се записва на името на българския съпруг или земята се придобива чрез българско търговско дружество.

Важно уточнение

Разпределението на собствеността зависи от режима на имуществени отношения между съпрузите. Ако има сключен брачен договор или е избран режим на разделност, собствеността може да бъде уредена по различен начин.

Особености на имотния пазар в България

Имотният пазар в България се характеризира с разнообразие от типове имоти и ясно изразени тенденции в различните сегменти. 

Един от първите въпроси, пред които се изправят купувачите, е изборът между ново или старо строителство – решение, което влияе както върху бюджета, така и върху дългосрочната стойност на инвестицията.

През последните години се наблюдава засилен интерес както към новото строителство в големите градове, така и към ваканционни имоти в курортните райони.

Развитието на пазара се влияе от фактори като икономическия растеж, урбанизацията и инвестициите в инфраструктура, които променят търсенето на жилища в различните региони на страната.

Ново строителство

Един от най-динамично развиващите се сегменти на пазара е новото строителство. Купувачите все по-често търсят модерни жилищни сгради с добра енергийна ефективност, функционални разпределения и подземни паркоместа.

Вторичен пазар

Наред с новото строителство, вторичният пазар остава важна част от имотния сектор. Жилищата в по-стари сгради често се намират в квартали с изградена инфраструктура, училища, паркове и транспортни връзки.

Интерес към ваканционни имоти

Ваканционните имоти по Черноморието и в планинските курорти също остават търсени. Част от купувачите ги използват като втори дом, а други ги разглеждат като възможност за отдаване под наем.

Най-популярни градове за покупка

Няколко града в България се открояват като основни центрове на имотния пазар, благодарение на икономическото си развитие, инфраструктурата и интереса от купувачи.

• София – най-големият и най-активният имотен пазар в страната, с разнообразие от ново строителство и силно търсене на жилища.
• Варна – морската столица привлича купувачи както за постоянно живеене, така и за инвестиции и отдаване под наем.
• Пловдив – град с бързо икономическо развитие, индустриални зони, университети, възможност за работа и нарастващ интерес към жилищни имоти.
• Бургас – предлага по-спокоен живот, модерната и обновена градска среда и близост до морето.

След покупката: административни задължения

Ако вече сте собственик на ново жилище, има няколко административни стъпки, които трябва да извършите. Те са свързани с регистрацията на имота и определянето на дължимите местни данъци и такси.

Регистрация в БУЛСТАТ за чужденци

Чуждестранните граждани, които придобиват имот в България и нямат ЕГН или ЛНЧ, трябва да се регистрират в регистър БУЛСТАТ към Агенцията по вписванията.

Регистрацията обикновено се извършва в срок до 7 дни след сделката и служи за административна идентификация на собственика при плащане на данъци и други задължения.

Деклариране в общината

След покупката новият собственик трябва да декларира имота в съответната община по местонахождение.

Това трябва да се направи в срок до 2 месеца след придобиването, за да бъдат определени годишният данък върху недвижимия имот и таксата за битови отпадъци.

Смяна на партиди за ток и вода

След покупката новият собственик трябва да прехвърли партидите за комунални услуги на свое име. Това включва най-често:

• електроенергия
• вода
• понякога топлофикация или интернет услуги

Процедурата се извършва пред съответните доставчици на услуги и обикновено изисква нотариалния акт и документ за самоличност.

Как работата с опитен имотен консултант улеснява покупката

Работата с опитен имотен консултант помага на купувачите да преминат през покупката на имот по-уверено и информирано. Професионалният консултант познава пазара, процедурите и документите, които съпътстват всяка сделка.

Екипът на Home2U съдейства на купувачите във всички ключови етапи – от избора на подходящ имот до финализирането на сделката.

Нашите консултанти могат да ви помогнат с:

• подробна правна проверка на имота и документите за собственост
• пазарен анализ и оценка на реалната стойност на имота
• водене на преговори с продавача за постигане на най-добрите условия
• координация на сделката, включително подготовка на документите и организация на нотариалното изповядване

С богат опит на българския имотен пазар екипът на Home2U работи ежедневно с купувачи и инвеститори и познава в детайли всички етапи при покупката на недвижим имот.

Заключение

Покупката на имот в България е важна стъпка, която изисква добра подготовка, познаване на пазара и внимание към детайлите. От избора на подходящо жилище до финализирането на сделката пред нотариус, всяка стъпка има значение за сигурността на инвестицията.

Независимо дали купувачът е български гражданин или чужденец, правилната проверка на документите, ясното планиране на разходите и добрата предварителна подготовка са ключови за успешната сделка.

Практиката ни показва, че добре подготвените купувачи вземат по-уверени решения и минимизират рисковете. С подкрепата на опитен имотен консултант процесът става по-лесен, сигурен и значително по-ефективен.

Често задавани въпроси