Въведение
Покупката на имот е един от най-вълнуващите моменти, независимо дали търсите първи дом, по-голямо жилище за семейството или инвестиция.
Но за да бъде процесът наистина спокоен, е важно още в началото да знаете не само цената в обявата, а цялата сметка около сделката. В Home2U минаваме през този процес всеки ден и знаем, че най-добрите решения се вземат тогава, когато купувачът вижда пълната картина предварително.
В тази статия подреждаме основните такси при покупка на имот с реални числа, примери и ясна логика кога какво се плаща.
Накратко
- Задължителните такси при сделка (местен данък, нотариус, вписване) са 3,5–4,5% от стойността на имота.
- При покупка с ипотека добавете още 1–2% за банкови и ипотечни разходи.
- Реалистичен буфер над обявената цена: минимум 7–8% без кредит, 8–10% с кредит.
- Разходите след покупката (данък сгради, застраховка, поддръжка) продължават всяка година.
Колко реално трябва да предвидите над цената на имота?
Реалният добавен разход при покупка на имот зависи най-вече от общината, в която се намира имотът, начина на финансиране и конкретните условия по сделката.
При покупка без ипотека обичайният буфер е около 6,5–8% над цената на имота, ако има брокерска комисиона. В градове с по-висок местен данък, като София, Пловдив, Варна и Бургас, сметката е по-близо до горната граница. При покупка с ипотечен кредит сумата често стига 8–10%, защото към сделката се добавят оценка, банкови такси, вписване на ипотека и застраховки.
В абсолютни суми за имот от 150 000 € това са около 11 000-12 000 € отгоре при покупка с кредит. За имот от 200 000 € сумата често е около 14 000-17 000 €, в зависимост от общината, кредита и конкретните условия по сделката.
Избери имот с повече яснота
Когато разходите са ясни, изборът става по-лесен. Разгледай актуалните предложения.
Кои са задължителните такси при покупка на имот?
При всяка покупко-продажба на недвижим имот в България се плащат три задължителни такси плюс свързаните с тях документи. Те се дължат независимо дали купувате с кредит или в брой, дали имотът е нов или стар, дали ползвате брокер или не.
Местен данък при придобиване
Това е най-голямото перо в сметката. Данъкът е уреден в чл. 44–51 от Закона за местните данъци и такси и се определя от всяка община поотделно, в диапазон от 0,1% до 3%.
Повечето големи градове прилагат ставка, близка до максималната. Тъй като местният данък се определя от всяка община поотделно, проверете актуалната наредба за населеното място, в което купувате.
| Град | Ставка |
| София | 3% |
| Пловдив | 3% |
| Варна | 3% |
| Бургас | 3% |
| Стара Загора | 3% |
| Плевен | 2,85% |
| Габрово | 2,5% |
*Посочените ставки са ориентировъчни към момента на актуализация на статията.
Данъкът се изчислява върху материалния интерес: по-високата стойност между договорната цена и данъчната оценка на имота.
При нови имоти договорната цена почти винаги е по-висока, затова при ново строителство таксите са по-предвидими. При стари имоти в по-малки градове понякога е обратното: данъчната оценка надвишава пазарната цена и тогава таксите се изчисляват върху нея.
Пример
Апартамент за 150 000 € в София носи местен данък 4 500 €. Същият имот в Ловеч при ставка 2% би дал данък 3 000 €.
Нотариална такса
Нотариалната такса не е фиксиран процент: изчислява се по регресивна тарифа към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Колкото по-висока е стойността на имота, толкова по-нисък е приложимият процент, но абсолютната сума расте.
| Материален интерес | Такса |
| до 51 € | 15 € (фиксирана) |
| 52 – 511 € | 15 € + 1,5% за горницата |
| 512 – 5 113 € | 22 € + 1,3% за горницата |
| 5 114 – 25 565 € | 82 € + 0,8% за горницата |
| 25 566 – 51 130 € | 246 € + 0,5% за горницата |
| 51 131 – 255 646 € | 374 € + 0,2% за горницата |
| над 255 646 € | 783 € + 0,1% за горницата (макс. 3 068 €) |
Върху нотариалната такса се начислява 20% ДДС, тъй като нотариусите са регистрирани по ЗДДС. Максималната такса с ДДС е около 3 682 €, независимо колко скъп е имотът.
Ако нотариусът изготвя и проекта на нотариалния акт, таксата се удвоява. По-изгодно е проектът да бъде изготвен от адвокат предварително, разходът обикновено е по-нисък.
Такса вписване
При всяка покупко-продажба нотариалният акт се вписва в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Таксата е 0,1% от материалния интерес, еднаква за цялата страна, без ДДС.
За имот от 150 000 € това е 150 €.
Важно!
Вписването прави правото ви на собственост противопоставимо на трети лица.
Без него сделката е валидна само между вас и продавача. Ако някой друг впише право върху същия имот по-рано от вас, неговата претенция има предимство. Затова вписването никога не се пропуска или отлага.
Такси за документи
Освен трите основни такси, при нотариуса се заплащат заверки на задължителните декларации по ЗМИП, ЗННД и ДОПК – обикновено около 20–40 €.
Документите за самата сделка се набавят предварително. Обичайната практика е продавачът да поема разходите за тях, но не е задължително:
| Документ | Кой го набавя | Ориентировъчна цена |
| Данъчна оценка | Продавач | 10–25 € |
| Удостоверение за тежести | Продавач | 5–10 € |
| Скица от АГКК | Продавач | 15–25 € |
| Удостоверение за семейно положение | И двете страни | 2–5 € |
| Удостоверение за липса на задължения | Продавач | 5–10 € |
Допълнителни разходи при покупка с ипотека
Покупката с ипотечен кредит добавя отделен слой разходи, свързани с банката. Но добрата новина е, че те са частично еднократни и частично годишни.
Оценка на имота
Банката изисква независима пазарна оценка от лицензиран оценител, за да определи стойността на обезпечението. Разходът е еднократен и обикновено е около 100–250 €, в зависимост от банката и вида имот.
Такса за разглеждане или усвояване на кредита
Повечето банки начисляват еднократна такса при отпускане на кредита – обикновено 0,5–1% от размера на кредита. При кредит от 100 000 € това е 500–1 000 €. При промоционални кампании таксата може да отпадне или да бъде намалена, но не приемайте това за даденост.
Важно
Не сравнявайте кредити само по лихва. Сравнявайте по ГПР (годишен процент на разходите), защото той включва всички задължителни разходи и дава реална картина на цената на финансирането.
Учредяване на ипотека
При покупка с кредит банката изисква вписване на ипотека върху имота. Таксите зависят от вида ипотека, размера на кредита и конкретната структура на финансирането, затова финалната сума се потвърждава от банката и нотариуса предварително.
При кредит от 120 000 € нотариусът за ипотеката и вписването й добавят около 300–400 € към общата сметка.
Застраховка на имот
При ипотечен кредит банките обичайно изискват имуществена застраховка, защото имотът служи като обезпечение. Тя не е еднократен разход при сделката – плаща се всяка година за целия срок на кредита. Размерът зависи от стойността на имота, банката и застрахователя.
Планирайте застраховката като ежегоден разход, не като еднократен. За дългосрочен кредит тя е съществена сума в общата сметка.
Застраховка „Живот“, ако банката я изисква
По закон застраховката „Живот“ не е задължителна, но много банки я изискват като условие за отпускане на ипотека, особено при по-дълъг срок и по-голяма сума. Тя също е ежегоден разход и варира значително според възрастта на кредитоискателя и покритието.
Месечни банкови такси и други условия по кредита
Освен лихвата и главницата, много банки начисляват месечни такси за обслужване на сметката или кредита – обикновено 2–5 € на месец. Малка сума, но за 20-годишен кредит се натрупва на 500–1 000 €.
Питайте за тях предварително и ги включете в сравнението по ГПР.
Какви други разходи може да имате около сделката?
Освен задължителните такси и ипотечните разходи, има пера, които зависят от конкретната сделка и ситуацията на купувача.
Брокерска комисиона
Често срещаната брокерска комисионна при покупка в България е около 2,5–3% без ДДС, но точният размер зависи от агенцията, имота и договорените условия. При имот от 150 000 € това е около 4 500 €. Сума, сравнима с местния данък.
Добрият брокер не замества адвоката, но знае кога една сделка трябва да светне в червено. Той съдейства за събирането на документите, координира проверките, следи за тежести, ипотеки и кадастрални несъответствия, и насочва към правна консултация, когато казусът го изисква.
Ако се двоумите дали си струва, има няколко конкретни причини да използвате брокер при покупка на апартамент, които често не се вижда от пръв поглед.
От другата страна, покупката на имот без брокер в София има своите рискове, които си заслужава да премислите, преди да решите да спестите комисионната.
Когато купувате имот, детайлите имат значение
Един добър брокер може да ви спести повече от време. В Home2U ще имате човек до себе си от първия оглед до нотариуса.
Адвокат или правна консултация
При сложни казуси, като наследствен имот, чуждестранен купувач, съсобственост, стара сграда с неясна документация – правната консултация е не просто препоръчителна, а необходима.
Адвокатът прави проверката на документите за собственост и тежести на ниво, което брокерът не покрива. Ако се чувствате, че още не сте готови за тази стъпка, си заслужава първо да разберете какво трябва да знаем преди да купим апартамент и едва тогава да ангажирате правна помощ.
Минималните адвокатски хонорари за имотни сделки са определени в Наредба № 1/2004 г. на Висшия адвокатски съвет. Обичайният хонорар за стандартна сделка е 500–2 000 € в зависимост от сложността.
Техническа проверка на имота
При покупка на стара сграда или имот с гредоред, съмнения за влага или конструктивни проблеми, е разумно да наемете строителен инженер за технически оглед преди подписване на капаро. Цената на огледа е многократно по-малка от цената на изненадата след покупката.
При нови сгради на зелено техническата проверка изглежда различно. Тогава по-важно е да знаете в кой етап е сградата и какво означават Акт 14, Акт 15 и Акт 16, защото грешка тук често проваля сделката или забавя нанасянето с месеци.
Преводи, заверки и допълнителни документи
При участие на чуждестранно лице в сделката се изисква заклет превод на документите. Услугата обикновено струва 50–150 € в зависимост от обема и езика.
Такси при заличаване на стара ипотека, ако има такава
Ако имотът, който купувате, има вписана ипотека от предишен кредит на продавача, тя трябва да бъде заличена преди или в деня на сделката.
Заличаването изисква нотариално изявление от банката кредитор и вписване в Агенцията по вписванията. Разходът е сравнително малък – обикновено 50–150 € – но организацията може да добави дни към срока на сделката. Проверете за тежести предварително.
Скритите разходи след покупката, които най-често се забравят
Тези разходи не са свързани с деня на сделката, но са реална годишна тежест и трябва да влязат в общата сметка при вземане на решение за покупка.
Данък сгради и такса битови отпадъци
Всеки собственик на имот плаща годишен данък върху недвижимите имоти. Той се изчислява върху данъчната оценка и е определен от всяка община в диапазон от 0,1 до 4,5 промила от данъчната оценка съгласно ЗМДТ.
Данъкът обичайно се плаща на две вноски: до 30 юни и до 31 октомври. Ако целият данък се плати до 30 април, се ползва 5% отстъпка.
Таксата за битови отпадъци се определя самостоятелно от всяка община и сроковете може да се различават. В Столична община например се плаща на четири вноски. Проверете конкретните правила за населеното място, в което купувате.
Такса поддръжка, домоуправител, фонд ремонт
При апартамент в жилищна сграда с асансьор, охрана или управляващо дружество месечната такса поддръжка може да варира от 15 до 150 € в зависимост от класа на сградата и услугите. При нови сгради от висок клас тя понякога надхвърля 100 € месечно.
Освен текущата поддръжка, в много сгради се събира и фонд ремонт за бъдещи по-мащабни дейности. Питайте предварително какъв е размерът и как се управлява.
Застраховка на имота (без ипотека)
Ако купувате без кредит, имуществената застраховка не е задължителна по закон, но е силно препоръчителна. Пожар, наводнение или щета от съседи без застраховка означава, че разходът е изцяло ваш.
Ориентировъчно застраховката на жилище струва 80–250 € годишно в зависимост от стойността, вида и покритието. Малка сума спрямо риска, който покрива.
Прехвърляне на партиди
След покупката трябва да прехвърлите партидите за ток, вода, парно и интернет на свое име. Процедурата е административна и обикновено безплатна или с минимална такса, но изисква заявка при всеки доставчик поотделно.
Важна проверка преди покупката: поискайте от продавача удостоверение за липса на задължения към доставчиците. Неплатени сметки на предишния собственик могат да забавят прехвърлянето или да създадат излишни административни разговори след сделката.
Ремонт, обзавеждане, непредвидени дефекти
Тези разходи са силно индивидуални. При нов апартамент обикновено влизат обзавеждане, техника и довършителни работи. При стар имот може да се наложи ремонт преди нанасяне. Бюджетирайте ги реалистично, те са реален разход в рамките на първата година след покупката.
Намерете имот, който си заслужава
Открийте предложения, които пасват на това, което търсите, и на това, което предстои.
Кога се плащат таксите при покупка на имот?
Разходите за покупка на имот не се плащат всички наведнъж. Ето хронологията:
При подписване на предварителния договор: Капарото – обикновено 10% от стойността на имота. Това не е такса, а аванс по цената, но изисква наличен ресурс в момента на подписване.
Преди нотариалното изповядване: Данъчната оценка, скицата и удостоверението за тежести трябва да са готови. При ипотека – и банковата оценка на имота.
В деня на нотариуса: Плащат се местният данък, нотариалната такса и таксата за вписване. При покупка с ипотека – и нотариалната такса за учредяването на ипотеката.
Непосредствено след вписването: Таксата за вписване на ипотеката в Агенцията по вписванията, ако не е уредена директно в деня на сделката.
Ежегодно след покупката: Данък сгради и такса смет (вноски според общината), застраховка на имота (при ипотека – задължителна, без ипотека – препоръчителна), такса поддръжка при апартамент (ежемесечно).
Пълна сметка: три сценария (без кредит / с кредит)
За да е картината максимално конкретна, ето разбивка за три типични покупки в София. Сценарий 1 е без кредит, сценарии 2 и 3 са с ипотека при 80% финансиране.
| Перо | Сценарий 1: 100 000 € без кредит | Сценарий 2: 150 000 € с кредит | Сценарий 3: 200 000 € с кредит |
| Местен данък (3%) | 3 000 € | 4 500 € | 6 000 € |
| Нотариална такса с ДДС | ~565 € | ~685 € | ~805 € |
| Такса вписване | 100 € | 150 € | 200 € |
| Заверки и документи | ~60 € | ~60 € | ~60 € |
| Брокерска комисионна (3%) | 3 000 € | 4 500 € | 6 000 € |
| Оценка на имота | – | ~180 € | ~200 € |
| Банкова такса (0,75%) | – | ~900 € | ~1 200 € |
| Нотариус + вписване ипотека | – | ~350 € | ~470 € |
| Общо над цената | ~6 725 € | ~11 325 € | ~14 935 € |
| % над обявената цена | ~6,7% | ~7,6% | ~7,5% |
Числата са ориентировъчни за имот в София при ставка 3% местен данък и брокерска комисионна 3%. Застраховките при ипотека не са включени поради индивидуалните вариации според банката, клиента и покритието. При общини с по-ниска ставка местният данък ще бъде съответно по-нисък.
Кой плаща таксите при покупка – купувачът или продавачът?
Формално законът (чл. 186 ЗЗД) предвижда разходите по продажбата да се поделят поравно, освен ако не е договорено друго.
На практика в България купувачът поема всички такси по прехвърлянето – местен данък, нотариална такса и такса вписване. Продавачът обичайно организира и плаща документите за сделката (данъчна оценка, скица, удостоверение за тежести).
| Разход | Масова практика |
| Местен данък | Купувач |
| Нотариална такса | Купувач |
| Такса вписване | Купувач |
| Данъчна оценка | Продавач |
| Удостоверение за тежести | Продавач |
| Скица | Продавач |
Това не е закон, а практика. Ако искате различно разпределение, договорете го изрично в предварителния договор и го запишете. При нотариуса устните уговорки вече не важат.
Заключение
Покупката на имот е много по-спокойна, когато имате представа за цялата сметка предварително.
Повечето разходи около сделката могат да се предвидят предварително. Това ви дава по-ясен бюджет, по-добра позиция при преговори и повече увереност, когато дойде моментът за капаро, банка или нотариус.
В Home2U гледаме на покупката като на цял процес, не само като на избор на имот. Помагаме ви да прецените дали дадена възможност отговаря не само на желанията ви, но и на реалния ви бюджет след всички разходи.
Така решението става по-ясно, сделката по-подредена, а покупката по-сигурна.
Купете с ясна сметка и правилна подкрепа
В Home2U ще ви помогнем да минете през търсенето, огледите и сделката с човек до вас на всяка стъпка.
Често задавани въпроси
Задължителните такси (местен данък, нотариална такса, вписване) са около 3,5–4,5% от стойността на имота. С брокерска комисионна сумата достига 6,5–7,5%. При покупка с ипотека добавете още 1,5–2% за банкови и ипотечни разходи. Реалистичният общ буфер е 7–10% над обявената цена.
Най-честите изненади са: заверките на декларации при нотариуса (20–40 €), отделната нотариална такса и вписване за ипотеката при кредит, задължителните годишни застраховки при ипотека, таксата за поддръжка при апартамент в сграда с управляващо дружество, и при стари имоти – ситуацията, в която данъчната оценка надвишава договорената цена и таксите се изчисляват върху по-високата стойност.
При покупка в брой задължителните такси са 3,5–4,5% от стойността. При ипотека се добавят оценка на имота (100–250 €), банкова такса за отпускане (0,5–1% от кредита), нотариална такса за учредяване на ипотека, такса за вписване на ипотеката (0,1% от кредита) и имуществена застраховка. Общо допълнителният разход при ипотека спрямо покупка в брой е около 1,5–2% от стойността на имота.
Ежегодните разходи включват данък върху недвижимите имоти (0,1–4,5 промила от данъчната оценка според общината), такса битови отпадъци (определена от общината), застраховка на имота (80–250 € годишно при доброволна застраховка) и при апартамент – такса поддръжка към управляващото дружество или домоуправителя. При ипотека добавете и годишните застрахователни премии.
