Акт 14, Акт 15 и Акт 16: какво означава всеки и коя грешка проваля сделката

Инвестицията „на зелено“ е най-достъпният, но и най-рисковият начин да се сдобиете с нов дом в България.

Настоящият имотен пазар е залят от оферти за модерни комплекси, които обещават зелени площи, френски прозорци и луксозни общи части. 

Зад бляскавите 3D визуализации обаче стоят три ключови думи, които определят дали купувате реален дом, или скъпо струващо главоболие: Акт 14, Акт 15 и Акт 16.

	Акт 14	Акт 15	Акт 16
Какво реално купувате	Груб строеж без дограма, инсталации или мазилки	Завършена сграда с тествани мрежи, готова за ремонт	Годен за живеене дом в сграда, въведена за експлоатация
Юридически статус на имота	Имотът може да се прехвърля с нотариален акт и да се ипотекира	Сградата е приета от инвеститора, но още е в режим на строеж	Можете да се регистрирате по адрес и да живеете законно
Ток и вода	Няма нормално битово захранване	Има инсталации, но партидите са общи; токът е на промишлена тарифа	Плащате битов ток и вода по стандартни потребителски цени

Това са трите основни етапа, през които задължително преминава строителството на всеки един недвижим имот, преди в него да се нанесат новите собственици. 

Всеки от тях е уреден в българското законодателство, основно в Закона за устройство на територията (ЗУТ) и Наредба № 3 на МРРБ за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.

От практиката

Ако подпишете предварителен договор, без да разбирате кой акт какво ви гарантира, рискувате да плащате с години сметки за промишлен ток, да останете с имот без Акт 16 заради фалирал строител или да разберете, че банката отказва да финансира сделката ви.

Какво съдържа Акт 14 и от кого се съставя

Акт 14 е първият голям етап от живота на една нова сграда. Говорим за т.нар. „Приемане на конструкцията“ или завършване на етапа на грубия строеж съгласно чл. 159 от ЗУТ. 

По-просто казано, това е моментът, в който сградата вече има скелет, изляти плочи, зидани външни стени и изграден покрив. Самият документ задължително се подписва от проектанта-конструктор, строителя и строителния надзор.

Защо Акт 14 е важен за купувача

Преди Акт 14 вие по закон купувате само „право на строеж“. След издаването му сградата вече официално съществува като недвижим имот в правния мир. 

От този момент нататък нотариусът вече може да ви прехвърли конкретния апартамент с реален Нотариален акт за собственост, а повечето търговски банки се съгласяват да отпуснат първия транш по ипотечен кредит.

Съвет

За Акт 14 се плаща само тогава, когато документът е подписан и заверен от надзора, а не когато видите издигната сграда.

Какви грешки могат да спрат издаването на Акт 14

Най-честите спънки са конструктивни дефекти, например: 

• неправилно положена хидроизолация на покрива
• разминаване в нивата на етажите
• оголена арматура
• криви или деформирани стени и колони 
• пропуснати отвори в плочите за ВиК тръбите и вентилацията
• некачествени заварки по металните връзки между отделните елементи

В такива случаи Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) може да спре строежа и да обяви обекта за „незаконен строеж“ по смисъла на чл. 225 от ЗУТ.

Кога се издава Акт 15 и какво представлява

Най-просто казано, при Акт 15 строителят подписва протокол, с който казва на инвеститора: „Аз си свърших работата, сградата е напълно завършена по проект и ти я предавам.“ 

На този етап кооперацията е напълно готова отвън и отвътре. Има фасада, покрив, монтирана дограма, завършени общи части и изградени инсталации.

Проверките на този етап са мащабни: надзорът и проектантите оглеждат всеки детайл, за да потвърдят, че няма разминаване с първоначалните планове. Правят се и първите тестове на водопроводната и ел. мрежата. 

При акт 15 сградата обаче все още се води „строеж“ и не е законно обитаема.

Защо Акт 15 е важен за купувача

Това е моментът, в който спирате да гледате чертежи и получавате ключовете за реалния си апартамент.

Този етап е ключов, ако планирате довършителни работи. Повечето инвеститори ви позволяват да влезете за ремонт, да лепите плочки и да монтирате настилки, докато се чака финалното разрешение.

Съвет

Банките масово финансират покупки на Акт 15, но почти винаги задържат последните 10% от ипотечния кредит до излизането на финалния документ.

Какви грешки могат да спрат издаването на Акт 15

Както вече пояснихме, издаването на документа се отлага, ако се открият недовършени инсталации или дефекти по фасадата.

По-сериозният проблем обаче са документалните грешки:

• строителят е променил вътрешното разпределение на апартаментите без одобрен проект от общината
• липса на сключени договори с Електроразпределителните дружества и ВиК за бъдещото присъединяване на сградата към уличните мрежи

От практиката

Ползвайте Акт 15 за майстори и ремонти, но не бързайте да пренасяте багажа си там.

Цялата кооперация се захранва от една обща партида, а токът се таксува по промишлена тарифа, т.е. цената често е значително по-висока от стандартната. Когато дойде първата зима, сметките ви за отопление вероятно ще са огромни.

Какво съдържа Акт 16 и от кои грешки зависи издаването му

Акт 16 е последната фаза и най-важният документ в цялото строителство. 

На юридически език това е „Разрешение за ползване“ (за големите сгради) или „Удостоверение за въвеждане в експлоатация“ (за по-малките обекти) съгласно чл. 177 от ЗУТ. 

Този документ не се подписва от строителя, а се издава от ДНСК или съответната oбщина като официално признание от държавата, че сградата е напълно безопасна, законна и годна за живеене.

Процедурата тук е безкомпромисна. На място пристига Държавна приемателна комисия (или общинска такава, в зависимост от категорията), която извършва проверка на:

• пожарната безопасност и евакуационните изходи
• нивата на шум
• достъпността на средата за хора с увреждания
• дали сградата отговаря на Закона за енергетиката и енергийната ефективност
• асансьорите (дали са регистрирани в ДАМТН, тествани и с работеща GSM връзка за аварийна сигнализация)
• има ли готови тротоари, подходи, рампи и завършено благоустрояване около блока
• реалното свързване към водопровода, канализацията и ел. мрежата
• кадастралното заснемане и точните граници на сградата

От този момент нататък процедурите и документите се разделят според категориите на строежите (чл. 137 от ЗУТ):

Категория	Какви сгради включва	Кой издава документа	Процедура	Срокове
От I до III категория	Големи жилищни комплекси, високи блокове, търговски центрове и инфраструктурни обекти	ДНСК издава „Разрешение за ползване“	Назначава се Държавна приемателна комисия (ДПК) на терен	От 1 до 3 месеца след подаване на документите
IV до V категория	Нискоетажни кооперации, малки жилищни сгради	Главният архитект на Общината издава „Удостоверение за въвеждане в експлоатация“	Облекчена процедура. Документите се разглеждат от общинска комисия	До 1 месец от внасяне на пълната папка в общината

Забележка: Самата държавна комисия има законови срокове за произнасяне (обикновено в рамките на един месец от подаване на искането). На терен обаче този процес често се разтяга, ако комисията открие забележки и даде предписания за отстраняването им.

Защо Акт 16 е важен за купувача

Без Акт 16 вие реално притежавате само собственост върху строителни материали, но нямате право да живеете там.

Това е и документът, който ви позволява да откриете свои индивидуални партиди за ток и вода и да започнете да плащате евтин битов ток вместо промишлен.

Важно

Пазарната стойност на имота скача с около 20-30% веднага след излизането на акт 16. Ако купувате с цел инвестиция недвижими имоти в София или искате да отдавате магазини под наем в Пловдив, Акт 16 е задължителното ви условие, за да стартирате легален бизнес.

Какви грешки могат да спрат издаването на Акт 16?

Това е моментът, в който изскачат най-големите неприятни изненади. Издаването на Акт 16 ще бъде спряно веднага, ако:

• сградата няма реално и физическо присъединяване към уличната канализация или водопровод
• асансьорите нямат сертификат за безопасност и регистрация в ДАМТН
• около сградата не е изпълнено задължителното благоустрояване и вертикална планировка (няма изградени тротоари и подходи)
• има висящи задължения на строителя към общината или липсват геодезическите заснемания за Кадастъра

От практиката

Винаги изисквайте от строителя служебна бележка за напреднала процедура по окончателно присъединяване.

Случвало ни се е да проверяваме сграда, която е напълно готова, луксозна и с Акт 15. Инвеститорът обаче не е изградил трафопост, защото е разчитал ЕРП-то да го направи. ДНСК отказва Акт 16 на такава сграда автоматично.

Кога не се изисква Акт 16

У нас съществува митът, че абсолютно всяка постройка на земята трябва да има Акт 16, за да бъде легална. Това не е вярно.

Според Закона за устройство на територията всичко зависи изцяло от категорията на обекта. 

Има цяла група строежи, които по закон спират процедурата си до Акт 15 и за тях държавата обикновено не предвижда финална комисия.

Става въпрос за обектите от VI категория съгласно чл. 137 от ЗУТ. Това са временни строежи, стопански постройки, селскостопански навеси, оранжерии и малки помощни съоръжения с площ до 100 кв.м.

Важно

Ако строите масивна барбекю зона в двора си или помощна постройка за инструменти, вие нямате нужда от Акт 16. 

За жилищното строителство обаче, независимо дали говорим за огромни комплекси или за малки къщи във Варна, Акт 16 е абсолютно задължителен и без него сградата остава извън закона.

Какви са рисковете при купуване на апартамент „на зелено“ без Акт 14, 15 или 16

Колкото по-ранен е етапът на строителство, толкова по-ниска е стойността на квадратния метър, но и толкова по-дълъг е списъкът с потенциални рискове.

За да сме максимално полезни, екипът ни подреди най-честите пазарни рискове по етапи на строителство, заедно с конкретните решения за всеки казус.

Етап	Казус	Решение от Home2U
Преди Акт 14(Изкоп и строеж)	Банките масово отказват финансиране на купувачи преди сградата да съществува юридически	Обвързваме вноските ви само с реално завършени етапи и проверяваме за одобрена банка-партньор
Преди Акт 15(Груб строеж и довършителни дейности)	Инвеститорът често ипотекира земята и бъдещата сграда, за да си осигури мостово финансиране	Изискваме писмено „писмо за ангажимент“ от банката на строителя за заличаване на залога върху вашия имот
Преди Акт 16(Завършена сграда)	Сградата изглежда готова, но може да има скрити дефекти и пропуски, което спира узаконяването от държавата	Изготвяме официален констативен протокол за отстраняване на дефектите за сметка на строителя и задържаме част от сумата до Акт 16

Заключение

Купуването на имот в строеж безспорно е най-изгодният финансов ход на пазара. По-ниската цена обаче върви в пакет с постоянен контрол, от първия изкоп до влизането на сградата в експлоатация.

В реалния свят на недвижими имоти в София периодът между Акт 14 и Акт 16 изисква сериозно внимание. Трябва да знаете кога да притиснете строителя за отстраняване на дефекти, как да проверите договорите за присъединяване и кога точно да задействате прехвърлянето на индивидуалните партиди за ток и вода.

Ако не желаете да минавате през всичко това сами, ние от Home2U държим на високите стандарти и знаем как да защитим интересите ви на всеки етап от сделката.

Изберете сигурността и спокойствието. Свържете се с нас още днес за безплатна консултация.

Често задавани въпроси