9 неща, които намаляват стойността на имот при продажба

Накратко: 

• Няма универсален процент, с който даден недостатък намалява стойността. Всичко зависи от конкретния имот и пазара.
• Най-силно влияят факторите, които ограничават търсенето, увеличават риска или създават бъдещи разходи за купувача.
• Не всеки недостатък може да бъде променен. Локацията, етажът и изложението остават, но документи, тежести и подготовка за продажбата могат да бъдат управлявани.
• Един фактор рядко определя цената сам. Значение има комбинацията от характеристики и наличните алтернативи на пазара.
• Добрата подготовка преди продажба е ключова, за да не се превърне поправим проблем в причина за по-ниска оферта.

Продавате имот и очаквате определена цена, но купувачите невинаги го виждат по същия начин. Шумни съседи, лоша гледка, северно изложение или проблем в документите могат да се превърнат в причина за по-ниска оферта.

Пазарната стойност не зависи само от квадратурата, квартала и ремонта. Значение имат средата, сградата, етажът, изложението и правният статус на имота.

Затова преди продажба е важно да знаете какво намалява стойността на имота ви. Някои фактори не могат да бъдат променени, но други могат да бъдат отстранени или взети предвид още при определянето на цената.

Дългогодишният ни опит с оценката и продажбата на имоти ни позволява да откроим 9 фактора, които могат да поставят един имот в по-слаба позиция на пазара. 

С колко един недостатък може да намали цената на имота? 

Няма универсален процент, с който даден недостатък намалява цената. Северното изложение, първият етаж или лошата гледка имат различна тежест според локацията, типа имот и търсенето в района.

Затова при определяне на пазарната стойност на имота разглеждаме характеристиките в комбинация. Сравняваме имота с реално реализирани сходни сделки и отчитаме разликите в етажа, изложението, състоянието и сградата.

За да преценим как даден недостатък се отразява на продажбата, първо трябва да разграничим какъв тип риск или ограничение създава за купувача.

Тип недостатък	Как може да повлияе
Локационен	Ограничава търсенето
Свързан със средата	Намалява комфорта
Физическа характеристика	Прави имота по-слабо конкурентен
Правен	Повишава риска за купувача
Документален	Може да затрудни финансирането или сделката

„Пазарната стойност не се определя само от квадратурата и квартала. Всеки недостатък, който ограничава търсенето, увеличава риска или създава бъдещ разход за купувача, може да се превърне в аргумент за по-ниска цена.“ 

Затова конкретните проценти са само ориентир. Реалното влияние зависи от целия имот и от алтернативите, с които купувачите го сравняват. 

В практиката обаче има 9 фактора, които заслужават особено внимание, когато определяте цената и подготвяте имота си за продажба. Нека ги разгледаме подробно. 

1. Лошата локация ограничава търсенето още преди огледа

Локацията е един от факторите, които не можете да промените преди продажбата. Когато достъпът е труден, градският транспорт е ограничен или ежедневните услуги са далеч, имотът просто отговаря на изискванията на по-малко купувачи.

Именно тук започва влиянието върху стойността. По-малкият кръг от заинтересовани означава по-слаба конкуренция за имота и дава повече пространство за преговор по цената.

Виждаме това често, когато купувачите сравняват двустайни апартаменти в София. Ако два имота са сходни като площ, състояние и бюджет, но единият предлага метро, магазини и удобен достъп в непосредствена близост, той обикновено има по-силна позиция при избора.

Експертен съвет

Не сравнявайте цената на имота си само със средната за квартала. При продажба най-показателни са сходните имоти в същата микролокация, защото дори добрият квартал не компенсира напълно неудобния достъп или слабата инфраструктура.

Затова при оценката гледаме отвъд името на квартала. Конкретният адрес, транспортът и инфраструктурата около него показват колко широк е реалният пазар за имота и доколко цената му е конкурентна.

2. Постоянният шум и натоварената среда могат да понижат стойността 

Добрата локация невинаги означава спокойна среда. Апартамент до метро, централна градска част или ключов булевард може да предлага отлична свързаност, но заедно с нея да идва и повече шум.

При оглед купувачите обикновено реагират най-силно на постоянни източници като:

• натоварен булевард или кръстовище;
• трамвайна или железопътна линия;
• заведения с късно работно време;
• интензивен автомобилен поток;
• строителни или търговски зони в непосредствена близост.

Представете си два сходни апартамента в предпочитан район. Единият гледа към натоварен булевард, а другият се намира на по-тиха вътрешна улица. Когато останалите характеристики са близки, шумът може да наклони избора и да се превърне в аргумент за по-ниска оферта.

Има значение и кога се прави огледът. Жилище, което изглежда спокойно в 11 часа сутринта, може да предлага съвсем различна среда в 18 часа.

Знаете ли, че? 

Анализ, цитиран от Съвместния изследователски център на Европейската комисия, оценява загуба на стойност от около 0,5% за всеки допълнителен децибел над 50–55 Lden. Това е международен ориентир, а не формула за оценка на имот в България.

Шумът рядко е достатъчен сам по себе си да направи една локация непривлекателна. Но когато купувачът има сходна и по-тиха алтернатива, той може да отслаби позицията на имота при преговорите.

3. Проблемните съседи могат да отблъснат иначе готов купувач

Съседите не са част от обявата, но са част от ежедневието, което купувачът получава с имота. Проблемът става особено сериозен, когато не е еднократен, а се повтаря системно.

Най-често негативно впечатление създават:

• постоянен шум, особено вечер и през нощта;
• чести конфликти между съседите;
• системно нарушаване на правилата в етажната собственост;
• агресивно или притеснително поведение;
• проблемно съжителство в непосредствена близост.

Представете си, че съседният апартамент под наем в София е отдаден на студенти, които почти всеки уикенд организират шумни събирания. За семейство с малко дете или купувач, който търси спокойствие, това може да е достатъчна причина да предпочете друг сходен имот.

Подобни особености трудно се установяват при един кратък оглед. Затова сред важните детайли, които да проверите при оглед на имот, е как изглежда и звучи средата в различни часове.

Експертен съвет

Направете втори оглед вечер или през уикенда и поговорете с хора от входа. Така ще получите по-реална представа за съседите и нивата на шум.

Когато подобен проблем отблъсква част от потенциалните купувачи, конкуренцията за имота намалява. Това отслабва позицията на продавача и може да даде повече основания за преговор по цената.

4. Лошото състояние на сградата 

Може да сте инвестирали сериозно в ремонта на жилището, но неговата стойност не се определя само от състоянието зад входната врата. Купувачът придобива и идеални части от сградата, а с тях идват поддръжката и бъдещите общи разходи.

Затова при оглед и оценка има значение не само как изглежда входът, а дали има по-сериозни проблеми, които предстои да бъдат решавани.

Какво да проверите	Защо има значение
Покрив и фасада	Ремонтът им може да изисква участие на всички собственици
Асансьор	Състоянието му влияе върху комфорта и може да предполага бъдещи разходи
Общи инсталации	Проблемите не могат да бъдат решени само с ремонт в апартамента
Планирани ремонти	Новият собственик може да трябва да участва в разходите за тях

Тук разликата е важна. Захабените стени във входа са предимно визуален недостатък, докато проблемният покрив или общите инсталации могат да означават реален бъдещ разход. 

Home2U съвет

Преди продажба проверете има ли вече обсъждани или гласувани ремонти от етажната собственост. Това е информация, която може да се окаже важна за купувача още преди преговорите за цената. 

Колкото по-сериозен е очакваният общ разход, толкова по-вероятно е той да бъде отчетен при офертата на купувача. 

5. Неблагоприятното изложение и липсата на естествена светлина могат да ограничат търсенето 

Изложението е сред характеристиките, които купувачите сравняват лесно между сходни имоти. Най-често като недостатък се посочва северното изложение, но само посоката не е достатъчна, за да определим дали един апартамент ще бъде по-слабо търсен.

На практика гледаме колко естествена светлина действително влиза в жилището. Апартамент на нисък етаж, засенчен от близка сграда, може да бъде значително по-тъмен от северно жилище на висок етаж с открито пространство пред него.

Това има значение по две причини. По-тъмните помещения могат да изглеждат по-малки и по-малко приветливи, а купувачът има лесна база за сравнение, когато на пазара има сходен, но по-светъл имот.

Затова консултанти на Home2U ви съветват:

“ Не оценявайте изложението само по написаното в обявата. Етажът, околното застрояване и размерът на прозорците могат да променят значително количеството естествена светлина в жилището.” 

При продажба именно реалното усещане за светлина е по-важно от посоката, изписана в характеристиките на имота. Ако тъмното жилище се конкурира със сходни по цена и локация, но по-светли апартаменти, това може да ограничи интереса и да създаде натиск върху цената. 

6. Неприятната гледка и близкото застрояване намаляват усещането за пространство 

Гледката рядко е първото нещо, по което се определя цената, но често накланя избора между два сходни имота. В практиката ни това се вижда най-добре, когато сравняваме жилища в една и съща сграда или комплекс.

Представете си два двустайни апартамента с еднаква площ, етаж и състояние. От дневната на единия се вижда открито пространство, а прозорците на другия са срещу глуха стена или съседна сграда на малко разстояние.

За купувача разликата не е просто „по-хубава гледка“. При близко застрояване може да има:

• по-малко лично пространство;
• директна видимост към съседни прозорци;
• усещане за затвореност;
• по-ограничена естествена светлина.

Това не означава, че всеки апартамент без панорамна гледка трябва да бъде по-евтин. В практиката обаче виждаме как близкото застрояване или неприятната гледка могат да намалят стойността дори на иначе добър имот. 

 7. Тежестите и правата на трети лица могат да усложнят продажбата

Наличието на тежест върху имота не означава автоматично, че той трябва да се продаде на по-ниска цена. Значение има какъв е видът на тежестта, може ли да бъде заличена и какви права запазва трето лице след продажбата.

Затова проверката за тежести е важна още преди имотът да излезе на пазара. Така продавачът знае предварително дали има обстоятелство, което може да забави сделката, да затрудни финансирането или да повлияе върху интереса на купувачите.

Как различните тежести влияят върху продажбата

Вид тежест	Как може да повлияе на продажбата
Ипотека	Продажбата е възможна, но трябва да се организират погасяването на задължението и заличаването на ипотеката
Възбрана	Може сериозно да ограничи възможността собственикът свободно да се разпорежда с имота
Право на ползване	Трето лице може да запази правото да използва имота и след промяната на собствеността
Други вещни права	Ефектът зависи от конкретното право и начина, по който е вписано

В практиката ни ипотеката е добър пример защо тежестите не трябва да се поставят под общ знаменател. Самото наличие на ипотека не прави имота непродаваем и при добре организирана продажба на имот с ипотека задължението може да бъде погасено като част от сделката.

По-различна е ситуацията при възбрана или запазено право на ползване. Там ограничението може да бъде съществено за купувача и да намали интереса към имота, а в определени случаи да се превърне и в сериозна пречка пред самата сделка.

Експертен съвет

Проверете правния статус на имота преди да определите стратегията за продажба. Колкото по-рано бъде установена дадена тежест, толкова повече време има да се изясни дали и как може да бъде заличена или уредена. 

8. Неблагоприятният етаж може да стесни кръга от купувачи

Етажът рядко е причина купувачът да отхвърли един имот още в началото, но може значително да стесни кръга от хора, за които жилището е подходящо. Най-често това се случва при първи и последен етаж или при висок етаж в сграда без асансьор.

При първия етаж притесненията обикновено са свързани с шума, сигурността и липсата на достатъчно лично пространство. При последния купувачите по-често проверяват състоянието на покрива и изолацията, особено при по-стари сгради.

Съвсем различен е примерът с апартамент на пети етаж без асансьор. За млад човек това може да бъде приемлив компромис, но за семейство с малко дете, възрастен човек или купувач с ограничена подвижност жилището може изобщо да отпадне от избора.

„Етажът рядко определя цената сам. Значението му нараства, когато се комбинира с други недостатъци на имота или сградата.“

Затова и тук няма универсално правило, че първият или последният етаж винаги струва по-малко. Но когато конкретният етаж ограничава броя на потенциалните купувачи, това може да намали конкуренцията за иначе добър имот и да окаже натиск върху цената.

9. Неузаконените преустройства и несъответствията в документите създават риск за сделката

Премахната стена, усвоена тераса или променено разпределение могат да изглеждат като подобрение на жилището. Проблем възниква, когато реалното състояние на имота не съответства на одобрените проекти и наличната документация.

В практиката това често остава незабелязано, докато не започне подготовката за сделката. Тогава могат да се установят разлики между документите и това, което реално съществува в апартамента.

Най-честите примери са:

• усвоена тераса;
• премахнати или преместени стени;
• променено вътрешно разпределение;
• разминаване между фактическото състояние и документите за имота.

Не всяко преустройство на апартамент е незаконно и не всяка вътрешна промяна изисква еднакъв набор от строителни книжа. Именно затова конкретният случай трябва да бъде проверен, вместо автоматично да се приема, че промяната е допустима.

Проблемът става още по-съществен, когато купувачът използва банков кредит. Несъответствията могат да бъдат установени при оценката или документалната проверка и да затруднят финансирането, дори купувачът вече да е готов да продължи със сделката.

„Преди продажба е по-добре несъответствието да бъде открито от продавача и неговите експерти, отколкото от купувача, банката или нотариуса в последния етап на сделката.“

Затова подобен проблем може да повлияе на стойността по два начина. Той увеличава риска за купувача и едновременно може да ограничи кръга от хора, които могат да финансират покупката без допълнителни усложнения.

Кои фактори можете да промените преди продажбата? | 

Не всеки недостатък означава, че трябва да намалите цената. Част от факторите са постоянни, докато други могат да бъдат проверени, отстранени или управлявани преди имотът да излезе на пазара. 

Не можете да промените	Можете да проверите или подобрите
Локацията	Документалните несъответствия
Етажа	Правния статус и тежестите
Изложението	Част от проблемите по имота
Гледката и близкото застрояване	Подготовката и представянето
Външния шум	Готовността на документите
Съседите	Позиционирането и офертната цена

В практиката ни добрата продажба започва именно с това разграничение. Няма смисъл да се опитвате да компенсирате непроменим недостатък, но има смисъл да отстраните проблемите, върху които имате контрол.

Точно тук можем да ви помогнем. От проверка на документите и тежестите до услугите, които улесняват финализирането на сделка с имот, правилната подготовка може да предотврати проблеми още преди да се появи купувач.

Следващата стъпка е имотът да бъде позициониран спрямо реалните му предимства и недостатъци. Така не всеки минус автоматично се превръща в причина за отстъпка от цената.

Заключение: Недостатъкът не означава непременно лоша сделка

Няма съвършен имот. Един е на по-шумна улица, друг е с по-неблагоприятно изложение, а трети има особеност, която трябва да бъде изяснена преди сделката. Това само по себе си не означава, че имотът няма да намери своя купувач.

От опита ни в Home2U знаем, че успешната продажба започва с реалистична оценка на силните и слабите страни на жилището. Важно е да знаете кои недостатъци действително влияят върху стойността, кои могат да бъдат отстранени и кои просто трябва да бъдат отчетени при позиционирането.

Нашият съвет е да подготвите тези въпроси още преди имотът да излезе на пазара. Когато цената е аргументирана, документите са проверени, а предимствата са представени правилно, дори имотът с някои недостатъци може да постигне добра сделка.

Често Задавани Въпроси