Накратко
- Скицата на имот е официален документ от кадастъра, който показва границите, площта, предназначението и собственика на имота.
- В район с одобрена кадастрална карта нотариусът не изповядва сделка без скица или схема, издадена от АГКК.
- За апартамент, офис или гараж ви трябва схема на самостоятелен обект, а за парцел или къща с двор скица на поземлен имот.
- Скицата от АГКК е безсрочна, но трябва да отразява актуалното състояние на имота към датата на сделката.
- Преди капаро сверете скицата с нотариалния акт: разминаване в площта, собственика или предназначението може да забави сделката.
- Скица се вади онлайн през КАИС или на гише за 7 работни дни, а таксата за обикновена услуга е 10,23 евро.
Харесали сте апартамент, договорили сте цената и вече мислите за датата при нотариуса. Точно тогава идват и въпросите за скица на имот: кой я вади, коя точно ви трябва и важи ли още онази, която продавачът пази от миналата година.
Скицата изглежда като формалност. Всъщност тя показва как имотът е записан в кадастъра, и ако тези данни се разминават с нотариалния акт, проблемът обикновено излиза наяве в най-неудобния момент: няколко дни преди сделката.
Затова събрахме 7 неща, които е добре да знаете предварително. Какво удостоверява скицата, кога е задължителна, коя ви трябва, какво да проверите в нея, какво да направите при грешка, колко време важи и как се вади.
Какво представлява скицата на имот и каква информация съдържа
Скицата на имот е официален документ на Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). Тя удостоверява какви данни има за даден имот в кадастралната карта и кадастралните регистри.
Когато имотът се намира в район с одобрена кадастрална карта, скицата или схемата се прилага към нотариалния акт при всяко прехвърляне на собственост или учредяване на друго вещно право. Без нея нотариусът няма да изповяда сделката.
| Ситуация | Нужна ли е скица | Какво да имате предвид |
| Покупко-продажба пред нотариус | Да | Прилага се към нотариалния акт |
| Дарение, замяна, делба | Да | Важи за всяко прехвърляне на собственост |
| Покупка с ипотечен кредит | Да | Нужна е и за учредяването на ипотеката |
| Предварителен договор | Не е задължителна | Добре е да я видите, преди да подпишете |
| Публикуване на обява за продажба | Не е задължителна | Спестява въпроси и изненади на по-късен етап |
| Проектиране и строителство | Да | Използва се заедно със скица по регулационния план от общината |
1. Как да разчетете скицата на имот
Скицата е извадка от кадастралната карта. На нея имотът е очертан със своите граници и съседи, а към чертежа има текстова част с основните данни от кадастралния регистър.
В скицата на поземлен имот обикновено ще намерите:
• кадастралния идентификатор и адреса;
• площта на имота;
• трайното предназначение на територията и начина на трайно ползване;
• номера по предишния план, ако има такъв;
• сградите, които са нанесени в имота;
• собственика и документа, на който се основава записът.
Трайното предназначение показва дали теренът е урбанизиран, земеделски или горски. Начинът на трайно ползване уточнява за какво се използва, например „ниско застрояване“ или „нива“.
Какво е кадастрален идентификатор и къде да го намерите
Кадастралният идентификатор е уникалният номер на имота в кадастъра, например 68134.903.123. Първите пет цифри са кодът на населеното място (68134 е София), следват номерът на кадастралния район и номерът на поземления имот.
Сградата в този имот получава още една цифра (68134.903.123.1), а апартаментът в сградата още една (68134.903.123.1.15). По този номер нотариусът, банката и Имотният регистър разпознават точно кой имот е предмет на сделката.
Идентификаторът е изписан най-отгоре в скицата или схемата. Ще го намерите и в по-новите нотариални актове, в данъчната оценка, а ако знаете адреса, можете да го потърсите и в публичната част на КАИС.
Важно
Скицата не доказва собственост. Тя показва какво е записано в кадастъра. Собствеността се доказва с нотариален акт или друг документ за собственост, а ипотеките и възбраните се проверяват в Имотния регистър.
2. Кога е задължителна скица на имот при сделка
Изискването идва от Закона за кадастъра и имотния регистър и Правилника за вписванията. Когато за района има одобрена кадастрална карта, имотът в нотариалния акт се описва според кадастралните данни, а към акта се прилага скица или схема, издадена от АГКК.
А ако за района няма кадастрална карта
Големите градове, включително София, Пловдив, Варна и Бургас, имат одобрена кадастрална карта. В по-малки населени места и извън регулация обаче все още има територии без такава.
Тогава скица се издава от общината, а за земеделски земи понякога от общинската служба по земеделие. Редът зависи от конкретния имот, затова при такава сделка уточнете с нотариуса предварително какъв документ ще приеме.
Нужна ли е скица за предварителния договор
Законът не я изисква. Въпреки това е разумно да я видите, преди да подпишете и да платите капаро. В предварителния договор имотът трябва да е описан точно, а най-сигурният начин е с кадастралния идентификатор от актуална скица или схема.
Нужна ли е скица при покупка с ипотечен кредит
Да. Ако купувате с ипотечен кредит, банката ще поиска скицата или схемата, защото имотът става обезпечение по кредита и трябва да е индивидуализиран без съмнение.
Скицата е нужна и при учредяването на самата ипотека пред нотариус. Ако в нея има разминаване с документите, то ще забави не само сделката, но и отпускането на кредита.
Кой вади скицата при продажба на имот
Обикновено продавачът подготвя документите за имота, включително скицата или схемата. Все по-често обаче нотариусът я изтегля сам през отдалечения си достъп до кадастъра, малко преди сделката.
Кой поема таксата, е въпрос на уговорка между страните. Тя е малка в сравнение с останалите разходи, които разглеждаме подробно в статията „Такси и скрити разходи при покупка на имот“.
3. Каква е разликата между скица и схема на самостоятелен обект
Думата „скица“ често се използва за всичко, но кадастърът издава различни документи според вида на имота. Ако купувате апартамент, на нотариуса му трябва не скица, а схема на самостоятелен обект.
| Документ | За какъв имот се издава | Кой го издава |
| Скица на поземлен имот | Парцел, двор, къща с двор, земеделска земя | АГКК и СГКК |
| Скица на сграда | Сградата като цяло, например самостоятелна къща | АГКК и СГКК |
| Схема на самостоятелен обект | Апартамент, офис, магазин, гараж, ателие | АГКК и СГКК |
| Скица-проект или схема-проект | Имот или обект с приет проект за изменение, който още не е отразен в кадастъра | АГКК и СГКК |
| Скица по регулационния план | Проектиране, строителство и устройствени процедури, а не сделки | Общината |
Схемата показва етажа, площта, предназначението, прилежащите части и съседните обекти над, под и до апартамента. Така нотариусът знае точно кой от десетките апартаменти в сградата се продава.
При къща с двор ви трябва скица на поземления имот, на която е нанесена и къщата. Проверете дали всички постройки, които виждате на място, присъстват и на скицата.
Пристройка, която липсва в кадастъра, може да е просто ненанесена, но може да е и строена без разрешение. Това са две много различни ситуации и е добре да знаете коя е вашата.
При ново строителство
Докато сградата не бъде нанесена в кадастъра, апартаментите в нея нямат собствени схеми. Затова при покупка на жилище в ново строителство попитайте инвеститора дали сградата и обектите вече са нанесени и дали към датата на окончателния нотариален акт ще има схема.
Знаете ли, че:
Гаражът в сграда обикновено има собствен идентификатор и собствена схема, а очертаното паркомясто по правило няма.
Повече за тази разлика ще намерите в статията „Гараж или паркомясто – правни и практически разлики“.
4. Какво да проверите в скицата преди покупка на имот
Когато имате скицата или схемата, сравнете я ред по ред с нотариалния акт на продавача и с това, което сте видели на място. Проверката отнема десетина минути, а може да ви спести седмици забавяне.
| Какво пише в скицата | С какво да го сверите | Кога да внимавате |
| Кадастрален идентификатор | Нотариалния акт, предварителния договор, обявата | Номерът не съвпада с документите |
| Собственик и документ | Името на продавача и неговия документ за собственост | Записан е друг човек, липсва собственик или са посочени само част от съсобствениците |
| Площ | Площта в нотариалния акт | Разликата е съществена |
| Предназначение | Обявата и целта на покупката | „Ателие“ вместо жилище или земеделска земя вместо парцел за строеж |
| Етаж и съседни обекти (схема) | Реалното разположение в сградата | Етажът или номерът на обекта не съвпадат |
| Прилежащи части (схема) | Мазето, тавана и идеалните части от акта | Липсва мазето, което сте огледали |
| Сгради в имота (скица) | Постройките, които виждате на място | На място има сграда, която я няма на скицата |
Проверката на документите върви ръка за ръка с проверката на самия имот. Ако сте на етап огледи, вижте и кои детайли да проверите при оглед на имот на живо.
Червен флаг
Продавачът обещава скицата „за деня на сделката“ и не я показва по-рано. Поискайте я още преди предварителния договор или проверете идентификатора сами в публичната част на КАИС.
Искате някой да прегледа документите заедно с вас?
Специалистите от юридическия отдел на Home2U ще ви помогнат да сверите скицата, нотариалния акт и останалите документи, преди да поемете финансов ангажимент.
5. Какво да направите, ако скицата не съвпада с документите
Разминаванията между кадастъра и документите не са рядкост, особено при по-стари имоти. Част от тях се решават лесно с едно заявление, други изискват проект на геодезист и повече време.
Типичен сценарий
Харесвате двустаен апартамент в Пловдив, обявен като жилище. В схемата обаче обектът е записан като „ателие за творческа дейност“. Сделката е възможна, но купувате обект, който по документи не е жилище. Това може да има значение за кредита, за цената и за бъдещата продажба, затова го изяснете преди капарото.
В практиката най-често виждаме следните ситуации:
| Разминаване | Честа причина | Как се решава |
| Липсващ или стар собственик | Собствеността не е отразена в кадастралния регистър | Заявление до СГКК с документа за собственост |
| Различна площ | Грешка при създаването на картата или различно измерване | Проект за изменение от правоспособен геодезист, одобрен от СГКК |
| Липсваща сграда или пристройка | Не е нанесена или е строена без разрешение | Проверка на строителните книжа, след това нанасяне |
| Ненанесен апартамент | Сградата е нова и данните не са подадени | Нанасяне по искане на собственика или инвеститора |
| Разминаване в границите със съсед | Грешка в картата или спор за граница | Проект за изменение, а при спор между собствениците съдебно производство |
Какво да направите, ако в скицата е записан друг собственик
Най-честата причина е, че след предишната сделка или наследяване кадастърът не е бил актуализиран. Тогава продавачът подава заявление до СГКК с документа си за собственост и данните се нанасят.
Ако обаче в скицата е записан човек, когото не познавате, и продавачът не може да обясни защо, спрете и проверете историята на собствеността в Имотния регистър. Това може да е сигнал за спор за собственост, който трябва да се изясни преди всяко плащане.
Изчистването на документите обикновено е задължение на продавача. Ако проблемът е открит преди сделката, запишете в предварителния договор кой и в какъв срок ще отстрани разминаването и какво става, ако това не се случи.
Съвет от Home2U
Не приемайте устно уверение, че „това е само техническа грешка“. Дори да е така, поправката минава през заявление, понякога и през проект на геодезист, и отнема време. Насрочете сделката след като разминаването е отстранено.
6. Има ли срок на валидност скицата на имот
Тук има доста объркване, защото години наред скиците имаха 6-месечен срок. Днес скицата на поземлен имот, издадена от АГКК, е безсрочна според официалната информация за услугата. Тя отразява данните към датата на издаване и остава актуална, докато те не се променят.
Промяна може да бъде нов собственик, разделяне или обединяване на имоти, поправка на граници или нанасяне на нова сграда. Затова нотариусът се интересува не толкова от датата на скицата, колкото от това дали тя отразява актуалното състояние.
Има и няколко уговорки, които е добре да знаете:
- скицата-проект важи 6 месеца от датата на приемане на удостоверението за приет проект;
- скиците, издадени от общините по регулационния план, може да имат свой срок според общинската практика;
- банките понякога изискват скорошен документ за оценката и ипотеката.
Любопитно
Нотариусите имат отдалечен достъп до информационната система на кадастъра. Скицата, която изтеглят оттам, има силата на официален документ от АГКК, затова в много случаи не е нужно да вадите нова сами.
7. Как и къде се вади скица на имот и колко струва
Можете да заявите скица онлайн, на гише или да оставите нотариуса да я изтегли при подготовката на сделката. Таксите са определени в Тарифа № 14 и са еднакви за цялата страна.
Как се вади скица на имот онлайн
В Кадастрално-административната информационна система (КАИС) заявявате услугата с квалифициран електронен подпис (КЕП) и получавате PDF, подписан електронно от АГКК. При заявяване и получаване по електронен път таксата е с 30% по-ниска.
Още преди това можете безплатно да намерите имота по идентификатор в публичната част на КАИС и да видите границите му на картата. Това е бърз първи филтър, преди да поискате официалния документ.
Къде се вади скица на имот на място
Подавате заявление в Службата по геодезия, картография и кадастър с документ за самоличност и платена такса. Скици на поземлени имоти и сгради издават и правоспособни лица по кадастъра, например лицензирани геодезисти.
Колко струва скица на имот и колко време отнема
Цената зависи от това дали избирате обикновена или бърза услуга и дали заявявате с КЕП. Срокът започва да тече след плащането на таксата.
| Начин | Срок | Такса |
| Гише, обикновена услуга | 7 работни дни | 10,23 евро |
| Гише, бърза услуга | 3 работни дни | 20,45 евро |
| КАИС с КЕП, обикновена услуга | 7 работни дни | около 7,16 евро |
| КАИС с КЕП, бърза услуга | 3 работни дни | около 14,32 евро |
Посочените такси са за скица на поземлен имот в урбанизирана територия и за скица на сграда. За имоти извън урбанизирана територия таксата е по-ниска. Проверете актуалния размер в КАИС преди да заявите услугата.
Какво ви трябва за заявлението
- заявление по образец;
- документ за самоличност, ако заявявате на място;
- кадастралният идентификатор или адресът на имота;
- пълномощно, ако заявявате от името на собственика;
- платена такса.
Може ли да се извади скица без нотариален акт
Да. Нотариалният акт не е сред задължителните документи за издаване на скица от АГКК. Ако имотът е нанесен в кадастъра, заявлението, документът за самоличност и платената такса са достатъчни.
Документът за собственост става нужен в друг случай: когато вие не сте записани като собственик в кадастралния регистър. Тогава скицата ще покаже стария собственик или изобщо няма да има данни за собственост.
Първо заявете нанасяне на данните, като представите документа, с който сте придобили имота, например нотариален акт, договор или съдебно решение.
Това се случва най-често след наследяване или след по-стара сделка, при която кадастърът не е бил актуализиран. Ако планирате продажба, проверете този детайл навреме, за да не забави сделката.
Ако продавате имот
Извадете скицата или схемата още преди да публикувате обявата. Така ще разберете навреме дали има разминавания, които могат да забавят продажбата или да станат повод за пазарлък.
Документите са само един от факторите, които купувачите оценяват. Останалите разглеждаме в статията „9 неща, които намаляват стойността на имот при продажба“.
Продавате имот и искате документите да са готови навреме?
Home2U ще ви помогне да подготвите имота за продажба, от документите до преговорите и финализирането на сделката.
Скицата на имот е проверка, която си струва да направите рано
Скицата на имот не е просто приложение към нотариалния акт. В нея държавата е записала границите, площта, предназначението и собственика на имота, който купувате.
Ако я видите още преди капарото, имате време да изясните всяко разминаване. Ако я видите за първи път при нотариуса, всяка грешка се превръща в проблем с краен срок.
В Home2U проверката на документите е част от работата ни по всяка сделка. С над 17 години на пазара и хиляди реализирани сделки знаем къде най-често се крият разминаванията и как да ги изчистите навреме.
Често задавани въпроси за скицата на имот
За издаването на удостоверение за наследници скица не е нужна. Тя става необходима, когато наследниците продават имота, правят делба или извършват друга сделка с него.
Добре е наследниците да проверят предварително дали кадастърът е актуализиран с техните данни.
В по-старите нотариални актове имотите са описани по регулационния план, например УПИ IV-123 в квартал 45, където УПИ означава урегулиран поземлен имот.
След одобряването на кадастралната карта всеки имот получава идентификатор, а в скицата обикновено е посочен и предходният номер по плана. Нотариусът използва тази връзка, за да опише имота в новия акт по кадастралните данни.
Кадастралните планове са по-старата основа, по която общините са водили данните за имотите. Кадастралната карта е съвременната цифрова основа, поддържана от АГКК, и след одобряването си за даден район тя заменя стария план.
Затова при сделки в райони с одобрена карта се работи само със скици от кадастъра.
Това е документ от АГКК, който удостоверява дали в кадастъра има данни за определен имот. Използва се например, когато имот или постройка не са нанесени и трябва да се докаже този факт пред друга институция.
При обикновена покупко-продажба на нанесен имот такова удостоверение не е необходимо.
