8 признака за качествено ново строителство (практически чек-лист)

Ако се питате как да разпознаем дали една сграда ново строителство е качествена, добрата новина е, че не е нужно да сте инженер или строителен експерт. Достатъчно е да знаете какво да проверите, кога да го проверите и кои сигнали не бива да пренебрегвате по време на покупката.

В тази статия ще разгледаме 8-те най-важни признака за качествено ново строителство – от репутацията на инвеститора и видимото качество на изпълнението до техническата спецификация, строителните документи и приемането на жилището. 

Ще разберете кои проверки можете да направите сами, кога е разумно да потърсите мнение от специалист и как да вземете информирано решение, преди да инвестирате в нов дом.

Как да разпознаем дали една сграда ново строителство е качествена?

Когато консултантите на Home2U съдействат на купувачи при избора на ново строителство, те не разчитат на едно впечатление, един документ или обещанията в рекламната брошура. 

Благодарение на ежедневната ни работа с инвеститори, строители и купувачи знаем, че качеството се доказва чрез поредица от проверки, които започват още преди първия оглед и продължават до предаването на жилището.

Затова оценката на един проект винаги е комплексна. Един качествен имот се разпознава по съвкупността от всички детайли, а не по едно добро първо впечатление. 

Признак	Защо е важен?
Инвеститорът има доказана репутация	Доброто минало е един от най-силните показатели за надеждно изпълнение.
Сградата е изпълнена качествено	Добрата изработка намалява риска от бъдещи ремонти и скрити дефекти.
Фасадата, покривът и терасите са добре защитени	Качествената защита от вода предпазва конструкцията и жилищата.
Общите части показват внимание към детайла	Те разкриват стандарта, който инвеститорът следва в целия проект.
Техническата спецификация е ясна и конкретна	Позволява да знаете какви материали и системи реално получавате.
Документацията отразява реалния етап на строителството	Дава сигурност, че проектът се развива законосъобразно.
Гаранционното обслужване е ясно организирано	Осигурява спокойствие и предвидимост след покупката.
Околното пространство е добре планирано и поддържано	Повишава комфорта на живот и дългосрочната стойност на имота.

От практиката на Home2U

Качеството на новото строителство рядко се определя от един фактор. Именно комбинацията от тези осем проверки дава най-ясна представа дали един проект заслужава доверието и инвестицията ви. 

Признак №1: Зад проекта стои инвеститор с доказана репутация 

Пътят към качественото изпълнение започва много преди да бъде положена първата тухла. В основата му стои инвеститор с ясна история, успешно реализирани проекти и репутация, изградена с последователност. 

Надеждният инвеститор не просто изгражда модерни сгради. Той спазва поетите срокове, работи с доказани проектанти и изпълнители, използва материали, отговарящи на заложените спецификации, и остава ангажиран с клиентите си и след въвеждането на сградата в експлоатация. 

Именно затова историята на вече реализираните му проекти често е най-добрият показател за качеството на следващия.

„Ако инвеститорът с готовност ви показва предишните си сгради, това почти винаги е добър знак. Когато започне да избягва темата, си струва да зададете още въпроси.“ 

Какво издава надеждния инвеститор? 

• Разгледайте предишните проекти на инвеститора и ако е възможно, посетете вече обитавана сграда.
• Проверете фирмата в Търговския регистър и историята на реализираните ѝ проекти.
• Поинтересувайте се кои са главният изпълнител, проектантите и строителният надзор.
• Потърсете мнения на собственици за качеството на строителството и гаранционното обслужване.
• Проверете дали предишните проекти са завършени в срок и въведени в експлоатация без съществени забавяния.

От практиката на Home2U

Най-добрият инвеститор не се познава по обещанията, а по вече реализираните проекти. Когато една сграда запазва добрия си вид и функционалност години след завършването ѝ, това е силен знак за правилни решения още на етап проектиране, избор на изпълнители и организация на строителния процес.

Сигнали, че е добре да бъдете по-внимателни 

• Инвеститорът няма завършени или публично достъпни проекти.
• Липсва ясна информация за инвеститора или за участниците в строителния процес.
• Отказва да предостави примери за вече реализирани сгради.
• Различните проекти се изпълняват от постоянно сменящи се дружества без ясна история.
• Важни обещания не намират отражение в договора, техническата спецификация или официалната документация..

Признак №2: Сградата показва признаци на качествено изпълнение

Едно от най-големите предимства на новото строителство е, че голяма част от качеството може да бъде преценено още при първия оглед. Въпреки че конструкцията остава скрита за невъоръжено око, внимателното изпълнение на видимите елементи често показва какви стандарти са спазвани по време на целия строителен процес.

Как да разпознаете качественото изпълнение? 

Качественото строителство се познава по детайлите. 

• Стените, таваните и подовете са прави, без видими отклонения, неравности или вълни.
• Мазилките и шпакловките са изпълнени гладко, с чисти ръбове и прецизни фуги.
• Дограмата и входната врата прилягат плътно, отварят се и се затварят без усилие, без луфтове и усукване.
• Контактите, ключовете, ВиК изводите и електрическите точки са монтирани на едно ниво и с прецизно завършване.
• Видимите детайли около прозорците, первазите, ъглите и преминаването на инсталациите са изпълнени чисто, без компромиси и следи от прибързани ремонти.

 Какво може да подсказва проблем с качеството? 

Огледайте внимателно сградата за признаци, които могат да подсказват компромиси в изпълнението. Видими пукнатини по фасадата или вътрешните стени, неравни настилки, лошо изпълнени фуги или неточно монтирани прозорци и врати са детайли, които заслужават допълнително внимание. 

Практичен съвет

Дори при първия оглед си струва да носите телефон, малко фенерче и джобен нивелир. С тях ще можете да огледате по-добре по-тъмните помещения, да заснемете съмнителни детайли и да проверите дали подовете или стените имат видими отклонения.

Признак №3: Фасадата, покривът и терасите са добре защитени от вода

Надеждната хидроизолация и правилното отводняване са сред ключовите признаци за качествено изпълнение. Те предпазват сградата от проникване на вода, преждевременно износване и скъпи ремонти както в отделните жилища, така и в общите части. 

Добре проектираната и качествено изпълнена сграда отвежда водата ефективно и не допуска тя да проникне в конструкцията. Именно затова фасадата, покривът, терасите и подземните нива заслужават специално внимание още при първия оглед.

Как да разпознаете добрата защита от вода? 

Ако имате възможност, огледайте сградата след дъжд или поне при влажно време. Именно тогава най-лесно се забелязват проблеми с отводняването и хидроизолацията.

Отвън обърнете внимание дали:

• фасадата е равномерна, без мехури, отлепвания или следи от локални ремонти;
• фугите около прозорците и балконските врати са изпълнени прецизно;
• терасите имат правилен наклон и не задържат вода;
• водосточните тръби отвеждат водата далеч от основите на сградата.

Отвътре проверете дали:

• по таваните и стените липсват следи от влага или мухъл;
• в мазетата и подземните гаражи няма миризма на влага;
• няма локално пребоядисани участъци, които могат да прикриват предишни течове.

Практичен съвет

Водата рядко се появява точно там, откъдето прониква. Ако забележите локално пребоядисан таван или стена, попитайте защо е извършен ремонтът и как е отстранена причината, а не само видимият дефект.

Какво може да подсказва проблем с влагата 

Следи от солни отлагания по стените, компрометирани фуги около дограмата, задържане на вода по терасите след дъжд, миризма на влага в мазетата или необясними локални ремонти по фасадата са сигнали, че е добре да поискате повече информация от инвеститора или строителя. 

Признак №4: Общите части показват внимание към детайла

Общите части са едно от най-добрите отражения на цялостното отношение към проекта. Когато инвеститорът и строителят не правят компромиси във входа, стълбището, асансьора и подземния гараж, вероятността същият стандарт да е спазен и при скритите елементи на сградата е значително по-висока.

Добре е да знаете

Общите части са първото място, където строителят би могъл да намали разходите, без това веднага да се отрази на продажбата на отделните жилища. Именно затова те често дават най-ясна представа за реалното качество на целия проект.

Какво издават общите части?

По време на огледа не се фокусирайте единствено върху апартамента. Отделете няколко минути и за пространствата, които ще използвате всеки ден.

• Настилките и облицовките трябва да бъдат положени равномерно, без видими дефекти, разминавания или некачествени фуги.
• Осветлението трябва да бъде достатъчно и добре разпределено както във входа, така и в коридорите, гаражите и прилежащите пространства.
• Асансьорът е добре да бъде от утвърден производител и да работи плавно и без необичайни шумове.
• Подземният гараж и техническите помещения трябва да бъдат чисти, добре организирани и без следи от влага или недовършени строителни работи.
• Входът и общите части е добре да са проектирани така, че да бъдат лесни за поддръжка и да запазват добрия си вид с времето.

Детайли, които заслужават допълнително внимание 

Ако забележите евтини или некачествено монтирани облицовки, неравни фуги, слабо осветление в общите части, следи от течове или напуквания още преди сградата да е въведена в експлоатация, това може да подсказва компромиси в изпълнението. 

Същото важи и за некачествено монтирани входни врати, парапети или асансьорни зони, тъй като именно тези елементи се използват ежедневно и се амортизират най-бързо. 

„Добре поддържаните общи части не само създават по-комфортна среда за живеене, но и оказват влияние върху пазарната привлекателност на сградата. Именно затова те са един от факторите, които се вземат предвид при определяне на пазарната стойност на един имот. „

Признак №5: Техническата спецификация е ясна и конкретна

Добрата техническа спецификация е един от най-сигурните признаци за добре планиран и професионално изпълнен проект. Тя показва какви материали, инсталации и довършителни решения са заложени и дава на купувача ясна представа какво реално ще получи срещу своята инвестиция. 

Колкото по-подробна и конкретна е информацията, толкова по-малък е рискът от разминаване между обещаното и реално изпълненото. Когато всеки основен елемент е описан с конкретни технически характеристики, това показва професионален подход и създава сигурност още преди подписването на договора.

Какво трябва да съдържа? 

Елемент	Какво да проверите
Дограма	Производител, профил, вид стъклопакет
Топлоизолация	Материал и дебелина
Отопление и климатизация	Вид на инсталацията и какво е включено
Електро и ВиК	Степен на завършеност и използвани материали
Общи части	Настилки, облицовки, асансьор, осветление

След като прегледате спецификацията, сравнете я с това, което виждате по време на огледа. Ако вече има изградени общи части или примерен апартамент, материалите и оборудването трябва да отговарят на описаното в документацията. 

Например, ако в техническата спецификация са заложени определени материали или оборудване, а по време на огледа забележите други, поискайте разяснение. Понякога промяната е резултат от обективни причини, но е важно тя да бъде предварително комуникирана и надлежно отразена в документацията, а не да я установите едва при приемането на имота. 

Добре е да знаете

Техническата спецификация е неразделна част от сделката. Ако определени материали или оборудване са важни за вас, уверете се, че са описани конкретно в договора или в приложенията към него, а не само в рекламната брошура.

Сигнали, че е добре да бъдете по-внимателни 

• Спецификацията съдържа само общи описания без конкретни производители или характеристики.
• Част от материалите не са описани изобщо.
• Показаният примерен апартамент се различава от техническата документация.
• Инвеститорът отказва да предостави спецификация преди подписване на договора.

№6: Документите потвърждават реалния напредък на строителството 

Изрядната строителна документация е един от най-сигурните показатели, че проектът се развива по установения ред. Тя позволява да проследите реалния напредък на строителството и е особено важна при закупуване на имот на зелено, когато голяма част от решението се основава не на готовата сграда, а на документите и етапа на изпълнение. 

Ако не сте сигурни какво представляват Акт 14, Акт 15 и Акт 16, е добре да се запознаете с тяхното значение още преди да вземете решение за покупка. 

Как документите потвърждават напредъка на строителството?

При прегледа им обърнете внимание дали:

• за сградата има валидно разрешение за строеж и одобрени инвестиционни проекти;
• представените актове и протоколи съответстват на действително изпълнения етап;
• посочените участници в строителния процес са ясно идентифицирани;
• сроковете в предварителния договор са съобразени с реалния напредък на проекта;
• промените по проекта са надлежно отразени и комуникирани;
• при завършена сграда са налични документите за нейното въвеждане в експлоатация.

Съвет от консултантите на Home2U

Не се притеснявайте да задавате въпроси. Коректният инвеститор няма причина да избягва разговор за строителната документация или за текущия етап на изпълнение.

Не е необходимо купувачът да познава в детайли цялата строителна процедура. Важно е обаче инвеститорът да може да предостави относимите документи, да обясни тяхното значение и да покаже как те потвърждават текущия статус на проекта.

Признак №7: Гаранционното обслужване е ясно организирано 

Покупката на имот е не приключва с подписването на нотариалния акт или с нанасянето в апартамента. През първите месеци е напълно възможно да възникнат дребни настройки или гаранционни забележки. Именно начинът, по който те се приемат и отстраняват, е показател за професионалното отношение след приключване на строителството. 

От практиката на Home2U

При покупка на ново строителство се случва през първите седмици след нанасянето да се наложи регулиране на дограма, настройка на интериорни врати или отстраняване на дребни козметични забележки. Това не е необичайно и не означава непременно, че сградата е некачествено изпълнена.

Разликата е в организацията на гаранционното обслужване. Когато има ясен ред за подаване на сигнали, определени срокове за реакция и активна комуникация със собствениците, това показва, че след предаването на имотите отговорността не приключва. 

Добре е да знаете

Гаранционните срокове за строително-монтажните работи са нормативно регламентирани и не зависят единствено от добрата воля на инвеститора.За вас като купувач е важно да знаете към кого да се обърнете при възникване на проблем и каква е процедурата за неговото отстраняване.

Как да прецените организацията на гаранционното обслужване?

Преди покупката е добре да получите отговор на няколко практически въпроса:

• Кой ще приема и обработва гаранционните сигнали след предаването на сградата?
• Каква е процедурата при установяване на дефект в апартамента или общите части?
• В какви срокове обичайно се извършват гаранционните ремонти?
• Кой ще управлява и поддържа общите части след въвеждането на сградата в експлоатация?
• Можете ли да се свържете със собственици на вече завършени сгради на същия инвеститор, за да получите обратна връзка за гаранционното обслужване?

Признак №8: Околното пространство е добре планирано и поддържано

Нека за малко излезем от апартамента. И дори от самата сграда.

Днес купувачите обръщат все по-голямо внимание на средата, която ги заобикаля. Начинът, по който е организирано пространството около сградата, влияе пряко върху комфорта, безопасността и качеството на живот. Именно затова добре проектираните външни пространства вече са неразделна част от качественото ново строителство.

Какво си заслужава да огледате?

Разходете се около сградата и обърнете внимание на детайли, които ще бъдат част от ежедневието ви:

• има ли озеленени площи, дървета и места за отдих;
• удобни ли са пешеходните алеи и достъпът до входовете;
• предвидени ли са рампи и достъпна среда за хора с намалена подвижност;
• достатъчно ли е външното осветление около сградата;
• добре ли са организирани паркоместата, подходите към гаражите и движението на автомобили и пешеходци;
• качествено ли са изпълнени настилките, бордюрите и отводняването.

Тези елементи може да изглеждат второстепенни по време на огледа, но именно те ще определят удобството ви всеки ден след нанасянето.

“По време на огледа повечето купувачи гледат апартамента. След нанасянето обаче най-често оценяват средата около сградата, защото именно тя определя ежедневния комфорт.” 

Защо тези детайли имат значение?

След покупката няма да използвате само жилището си. Всеки ден ще преминавате през входа, ще паркирате автомобила си, ще се разхождате около сградата и ще използвате общите външни пространства. Ако тези елементи не са добре проектирани и изпълнени, неудобствата бързо се превръщат в част от ежедневието. 

Какво е важно да запомните?

При избора на ново строителство няма един-единствен показател, който гарантира качеството. Добрият проект се разпознава, когато всички важни елементи са налице – надежден инвеститор, качествено изпълнение, ясна документация, добра организация след завършването на сградата и среда, която прави ежедневието по-удобно.

Всяка от тези проверки отнема малко време. Но именно те могат да ви спестят скъпи ремонти, излишни компромиси и разочарования след покупката.

В Home2U ежедневно работим с купувачи, инвеститори и строители и познаваме процеса от всички страни. Опитът ни от хиляди реализирани сделки и постоянната обратна връзка от нашите клиенти ни показват какво хората наистина очакват от своя нов дом. 

Именно затова, когато разработваме собствени инвестиционни проекти, прилагаме същите принципи, които препоръчваме и на нашите клиенти – функционални разпределения, качествено изпълнение, прозрачност и внимание към всеки детайл. 

“За нас доброто строителство започва с разбирането как хората искат да живеят, а не с това какво можем да им предложим.”

Често Задавани Въпроси