Как да проверите кой е собственик на имот

Харесали сте апартамент. Цената е добра, локацията ви устройва, а продавачът очаква капаро до края на седмицата. Преди да платите, е важно да знаете как да разберете кой е собственик на имота, вместо да разчитате само на думите на човека срещу вас.

Обявата, уверенията на продавача и дори нотариалният акт са отправна точка, но не и гаранция. Трябва да проверите не само на кого се води имотът, но и дали това лице може да се разпорежда с него. Възможно е да има съсобственици, наследници, пълномощник, ипотека или възбрана. Именно пропуските в подобни проверки могат да доведат до измами при покупка на имот.

Когато купувате с Home2U, документите за имота и предварителният договор се преглеждат от вътрешния ни юридически екип преди подписване. Ако купувате директно от собственик или без подкрепата на брокер и юрист, е важно да знаете как сами да направите необходимите проверки. В следващите редове ще разгледаме четири подхода, нужните данни и действията при несъответствие.

Защо е важно да проверите собственика преди сделка

Изречението „имотът е мой“ може да е напълно вярно, но само по себе си не е достатъчно. Собствеността се доказва с документ за придобиване и с актуална проверка на вписаните обстоятелства. Това, че даден човек живее в имота, държи ключовете или го представя за продажба, не означава, че може самостоятелно да се разпорежда с него.

Преди да платите капаро, е важно да установите:

• кой е вписан като собственик;
• на какво основание е придобит имотът;
• има ли други съсобственици или наследници;
• съвпадат ли данните в документите и регистрите;
• има ли лице, което ще действа чрез пълномощник.

Какви проблеми може да откриете

В много случаи проверката не разкрива измама, а пропуск, който може да забави или усложни сделката. Например продавачът може да не е единственият собственик, имотът да е наследствен, да има несъответствие в кадастралните данни или да е описан неточно в обявата и проекта на договор.

Възможно е също върху имота да има ипотека, възбрана или вписана искова молба. Това не означава автоматично, че сделката е невъзможна, но изисква допълнително изясняване. 

Затова проверката на собствеността е само първата стъпка. Преди капаро направете и проверка за тежести на недвижим имот.

Важно

Преди да дадете капаро, изяснете всички несъответствия в документите. Няколко дни за проверка могат да спестят продължителни преговори и финансови спорове.

Какви данни са ви нужни за проверката

За да направите справка, е добре предварително да разполагате с възможно най-точни данни за имота. Най-полезният от тях е кадастралният идентификатор, но в зависимост от конкретния случай могат да помогнат и адресът, номерът на нотариалния акт или данни за предполагаемия собственик. 

Кадастрален идентификатор

Кадастралният идентификатор е уникалният номер, който Агенцията по геодезия, картография и кадастър дава на всеки имот, нанесен в кадастралната карта. Той помага да бъде открит точно определен имот и намалява риска от объркване между сходни адреси, входове или съседни обекти. 

При самостоятелен обект, например апартамент, идентификаторът може да изглежда така: 63427.2.1648.1.1. При поземлен имот примерът е: 51679.51.43. Цифрите представляват уникален код на конкретния имот и не е необходимо да бъдат разчитани самостоятелно от купувача. 

Можете да намерите идентификатора в нотариалния акт, схемата или скицата на имота, както и чрез системата КАИС на АГКК.

Адресът също може да бъде отправна точка. По него можете да потърсите имота в КАИС, но за по-сигурна справка е по-добре да използвате кадастрален идентификатор или номер на имотна партида.

Други данни, които могат да помогнат

Когато не разполагате с кадастрален идентификатор, проверката може да започне и с други данни. Те помагат да идентифицирате имота, да откриете вписания акт или да проверите конкретно лице. 

Данни	Откъде ги получавате	За какво служат
Номер на имотна партида	Имотен регистър или документи за имота	За търсене на вписванията
Номер, том и дата на нотариалния акт	От продавача или документа за собственост	За откриване и проследяване на вписания акт
Имена на предполагаемия собственик	Документ за собственост или официална справка	За проверка на конкретно лице
ЕГН или ЕИК	От документите или от лицето	При справка по лице, когато има законово основание
Данни за сградата, входа и етажа	Обява, документи или продавачът	За точно определяне на обекта

Практичен съвет от Home2U

Важна е не само наличността на документите, а съответствието между тях. При подготовката на сделка сверяваме данните от документа за собственост, кадастралната схема или скица и официалните справки. Именно така се откриват несъответствия, които не личат от обявата или от един-единствен документ.

4 начина да проверите кой е собственик на имот

Проверката на собствеността не се основава на един-единствен документ или регистър. В зависимост от конкретния имот и информацията, с която разполагате, може да се наложи да съпоставите няколко източника и да потърсите допълнително професионално съдействие. 

По-долу ще разгледаме подробно четири подхода, какво можете да установите чрез всеки от тях и в кои случаи е необходимо да направите следваща проверка:

1. Справка в Имотния регистър

Това е основният официален източник, когато искате да проверите вписаните права върху недвижим имот.

Какво представлява Имотният регистър

Имотният регистър съдържа данни за недвижимите имоти и вписаните актове, с които се признава, прехвърля, изменя или прекратява правото на собственост или друго вещно право. В него се отразяват и ипотеки, възбрани, искови молби и други вписани ограничения.

Регистърът позволява да се проследи състоянието на вписаните обстоятелства към момента на справката, както и хронологията на извършените вписвания и промените в собствеността. Повече информация можете да намерите на официалния сайт на Агенцията по вписванията.

Как се прави справка

Справка може да бъде заявена:

• онлайн чрез портала на Агенцията по вписванията;
• на място в съответната Служба по вписванията;
• чрез данни за имота, имотната партида, вписания акт или лице, когато конкретната услуга позволява това;
• след регистрация и заплащане на съответната такса при използване на онлайн услуга.

Необходимите данни зависят от вида на справката. Затова е добре предварително да разполагате с кадастрален идентификатор, номер на имотна партида или данни от документа за собственост.

Каква информация може да получите

В зависимост от заявената справка и наличните вписвания можете да установите:

• кои лица са посочени като носители на права върху имота;
• на какво основание е извършено придобиването;
• има ли предходни прехвърляния;
• има ли съсобственици и посочени идеални части;
• има ли ипотеки, възбрани или искови молби;
• има ли други вписани права или ограничения. 

Важно

От 15 януари 2026 г. има промяна в Правилника за вписванията, която въвежда нови правила за достъпа до незаверени преписи от вписани актове. Страните по акта и техните представители запазват досегашния ред, а всички останали заявители трябва да докажат правен интерес. Проверката чрез официална справка за имота остава възможна. 

За купувача това означава, че проверката може да започне с официална справка за имота. Ако е необходим препис или се появи по-сложен казус, Home2U ще съдейства за изясняването му като част от подготовката на сделката и работата на вътрешния ни юридически екип.  

2. Сверяване на имота чрез кадастъра и КАИС

Кадастърът има различна функция от Имотния регистър. Той помага да идентифицирате точно кой е имотът, къде се намира и какви са основните му кадастрални характеристики. Това е важно, когато проверявате дали имотът от обявата, документите и разговора с продавача е един и същ. 

Какво може да направите в КАИС:

• да намерите имота на кадастралната карта;
• да проверите неговия кадастрален идентификатор;
• да видите границите, местоположението и основните характеристики на имота;
• да сверите дали посоченият адрес съответства на конкретен обект;
• да проверите дали става дума за поземлен имот, сграда или самостоятелен обект;
• да заявите приложими кадастрални документи, като скица или схема.

Това е особено полезно при апартаменти в големи жилищни сгради, имоти с близки адреси и парцели, за които в обявата е посочено само местоположение или ориентир.

Важно

Кадастралните данни могат да бъдат непълни или да не отразяват последната промяна в собствеността. Затова кадастърът е важен помощен източник, но не замества справката в Имотния регистър и прегледа на документите.

Каква е разликата между Имотния регистър и кадастъра? 

Показател	Имотен регистър	Кадастър
Основна функция	Отразява вписани актове, вещни права и ограничения	Идентифицира имота и описва неговите кадастрални характеристики
Какво съдържа	Собственици, прехвърляния, ипотеки, възбрани и искови молби	Идентификатор, местоположение, граници, площ, предназначение и схема
Кой го поддържа	Агенция по вписванията	Агенция по геодезия, картография и кадастър
За какво се използва	За проследяване на вписаните права и ограничения	За точно установяване на имота и сверяване на данните
Как се търси	По имот, лице, имотна партида или вписан акт	По карта, адрес или кадастрален идентификатор
Доказва ли собственост	Необходим е преглед на документите и конкретния казус	Не замества Имотния регистър и документите за собственост

Най-надеждният резултат се получава, когато данните от кадастъра, Имотния регистър и документите за собственост съвпадат. При разминаване не трябва да се правят автоматични изводи. Нужно е да се установи коя информация е по-нова и каква е причината за несъответствието. 

3. Проверка на документите за собственост

Документът за собственост показва на какво основание продавачът притежава имота. Най-често това е:

• нотариален акт;
• договор за покупко-продажба или дарение;
• удостоверение за наследници заедно с документа за собственост на наследодателя;
• решение за възстановяване на собственост;
• съдебно решение;
• друг акт, който удостоверява придобиването.

Първо сверете имената на собственика и основанието за придобиване. След това сравнете описанието на имота, площта, границите и кадастралния идентификатор с данните в Имотния регистър и кадастъра.

Ако имотът има повече от един собственик, проверете какви идеални части притежава всеки от тях. Установете също дали други лица, например наследници или ползватели, имат права върху имота.

Документът за собственост показва откъде започва историята на имота. Актуалната справка показва какво се е случило след това.

Нотариалният акт показва как е придобит имотът към момента на издаването му, но не съдържа непременно информация за всички последващи вписвания. Върху имота може по-късно да е учредена ипотека или да е наложена възбрана. Затова документът трябва да се сравни с актуалните данни в Имотния регистър.

Наследствените имоти изискват особено внимание. Представете си тристаен апартамент в София, за който продавачът представя нотариалния акт на починалия си баща. Удостоверението за наследници обаче показва още двама братя и майката. В този случай трябва да се изясни кои лица имат права върху имота. Всички те трябва да участват в сделката или да бъдат надлежно представлявани.

4. Допълнителна проверка при специални случаи и юридически преглед

В повечето случаи основната проверка започва с Имотния регистър, кадастралните данни и документите за собственост. Понякога обаче историята на имота е по-сложна и изисква допълнителна информация от други институции. 

Кога може да е нужна допълнителна проверка 

При земеделска земя или реституиран имот може да се наложи справка в Общинска служба „Земеделие“. Там могат да се проверят решения за възстановяване на собствеността и документи, свързани с миналия статут на имота. 

Ако например разглеждате парцел край Бургас, който е бил земеделска земя, решението на поземлената комисия може да е ключов документ във веригата на собствеността.

При наследствени казуси, липсващи документи или противоречиви данни може да е необходима информация от общината или областната управа. 

Тези институции могат да помогнат за изясняване на определени обстоятелства, но данните за декларирани имоти не представляват универсален публичен регистър, чрез който всеки може свободно да провери чужда собственост. 

Важно

Когато данните от различните източници не съвпадат, не е достатъчно да изберете информацията, която изглежда най-удобна. Нужно е да се изясни причината за разминаването и дали то влияе върху възможността за сделка.

Когато проверката изисква повече 

Опитът на агенцията е важен не само при избора на имот, но и при разчитането на документите и координирането на проверките. Екипът на Home2U може да установи кога един казус изисква допълнително проучване и да проследи подготовката на необходимите документи.

Преди подписване вътрешният юридически екип преглежда документите за имота и предварителния договор. 

Проверката обхваща собствеността, съсобствениците, наследниците, тежестите, представителната власт и условията по сделката. Така потенциалните проблеми могат да бъдат установени навреме, преди да се стигне до плащане или подписване.

Какво да направите, ако данните не съвпадат

Разминаването между обявата, документите и официалните справки не означава автоматично, че сделката е невъзможна. То обаче е сигнал да спрете, да установите причината и да не плащате капаро, преди въпросът да бъде изяснен. 

Продавачът не е лицето, вписано като собственик

Ако човекът, който предлага имота, не фигурира като собственик, първо трябва да се установи в какво качество действа. Възможно е да има пълномощно, да представлява наследници или да е придобил имота с последващ акт, който още не ви е представен.

Tрябва да проверите:

• какво е основанието лицето да предлага имота;
• дали пълномощното обхваща конкретната сделка;
• има ли други собственици или наследници;
• съвпадат ли данните в представените документи с актуалните вписвания.

Докато тези въпроси не получат ясен отговор, не подписвайте договор и не плащайте капаро. 

Именно затова при работа с Home2U проверката на документите започва преди подготовката на сделката. При установено несъответствие екипът ни изяснява случая с продавача и юридическия ни отдел, вместо въпросът да бъде отложен за деня на подписването.

Имотният регистър и кадастърът показват различни данни

Проверете кой документ е по-нов и дали има вписан последващ акт, който кадастърът все още не е отразил. Понякога разликата е техническа, например стар номер на имота или промяна в кадастралното обозначение.

В други случаи може да става дума за различни обекти, например съседни апартаменти на един етаж. Тогава разминаването е съществено и трябва да се изясни напълно, преди да продължите. 

При нужда от по-цялостно проучване важна част от подготовката е проверката на документите и правния статус на имота.

Има съсобственици или наследници

При наследствен имот не е достатъчно да разговаряте само с човека, който го предлага. Нужно е да се прегледат удостоверението за наследници и документите на наследодателя, за да се установи кои лица имат права.

Ако един наследник продава само своята идеална част, купувачът няма да придобие целия имот. Ако целта е покупка на апартамент или къща, всички съсобственици трябва да участват в сделката или да бъдат надлежно представлявани.

Има ипотека, възбрана или искова молба

Тежестта не прави сделката автоматично невъзможна. Например при имот с ипотека тя може да бъде погасена с част от продажната цена. Това обаче трябва да бъде предварително съгласувано с кредитора и правилно отразено в документите.

При възбрана или искова молба рискът може да бъде по-съществен и е необходима юридическа оценка. Не е достатъчно продавачът да обещае, че проблемът ще бъде решен след сделката. 

Трябва да се уточни кой носи отговорност, в какъв срок ще бъде заличена тежестта и какво се случва, ако това не бъде изпълнено. Тези условия трябва да бъдат ясно записани в предварителния договор, преди да платите капаро.

Заключение

Проверката на собствеността е важна част от подготовката на всяка сделка с недвижим имот. Тя ви помага да установите дали човекът, който предлага имота, има право да го продава и дали върху него няма неизяснени права или ограничения.

При несъответствие между документите, Имотния регистър и кадастъра не бързайте да продължавате със сделката. Причината може да е техническа, но може да е свързана и със съсобственост, наследство, пълномощно или тежест върху имота. Всеки такъв случай трябва да бъде изяснен предварително.

С опита на Home2U преминавате по-уверено през подготовката на сделката. Ние проверяваме документите, координираме необходимите действия и съдействаме, за да знаете какво подписвате и при какви условия.

Често Задавани Въпроси