Краткосрочен наем в България: колко реално се печели от Airbnb след данъци и разходи

Въведение

Пазарът на краткосрочни наеми в България продължава да се развива. Интересът расте и от двете страни: сред пътуващите, които търсят алтернатива на хотелите, и сред собствениците, които виждат възможност за по-добър доход от имота си.

Заедно с това обаче се увеличават конкуренцията, административните изисквания и разходите за управление.

На пръв поглед отдаването на апартамент чрез Airbnb изглежда лесно. Пускате обява, идват гости и календарът се пълни. В реалната сметка обаче влизат данъци, приложимите според конкретния режим осигуровки, ДДС регистрация, почистване, консумативи, поддръжка и време за управление.

Затова въпросът не е само колко можете да вземете на нощувка, а колко остава след всички тези разходи. В тази статия ще разгледаме кога Airbnb наистина е по-изгоден от дългосрочния наем и какво трябва да калкулирате преди да започнете.

Накратко

• При добра локация и заетост над 65% Airbnb може да носи повече от дългосрочен наем.
• Airbnb е хотелиерска дейност с данъчни, административни и възможни осигурителни задължения.
• В примерната сметка разходите са около 54–55% от оборота, без външно управление.
• При 65% заетост и 3% такса за домакина остават около 533–543 евро месечно.

Защо отдаването чрез Airbnb не е просто бърз „наем“

За данъчни и административни цели краткосрочното настаняване чрез онлайн платформи се третира като хотелиерска дейност по Закона за туризма, чл. 3, ал. 2., а не като стандартен дългосрочен наем. 

Според НАП в повечето случаи дейността се определя и като търговска по смисъла на Търговския закон, поради което възникват различни задължения според начина, по който е организирана.

Ето как изглежда разликата в задълженията:

Критерий	Стандартен дългосрочен наем за жилищни нужди	Краткосрочно настаняване (Airbnb)
Правна квалификация	Доход от наем по ЗДДФЛ	Хотелиерска дейност
Приход	Фиксиран месечен наем	Зависи от цена на нощувка и заетост
Данък	10% върху 90% от дохода	Патентен данък или облагане според формата на дейността
Осигуровки	Обичайно не се дължат само върху дохода от наем	Зависят от статута на собственика и начина, по който е организирана дейността
ДДС регистрация	Не	По чл. 97а при получаване на облагаеми услуги от чуждестранна платформа, ако лицето не е регистрирано по общия ред
Регистрация на туристическия обект	Не	Да, в общината; отделно се подават данни за гостите към ЕСТИ
Туристически данък	Не	Да

От 20 май 2026 г. правилата за краткосрочно отдаване през платформи стават още по-прозрачни. С прилагането на Регламент (ЕС) 2024/1028 Airbnb, Booking.com и други платформи трябва да показват регистрационни номера в обявите, да правят проверки и да споделят определени данни с публичните органи.

За собствениците това не е причина за притеснение, а знак, че процесът трябва да се подреди правилно от самото начало. Когато имотът е регистриран и отчетността е ясна, краткосрочното отдаване остава напълно работещ модел.

Важно

Регистрацията вече не е детайл, който е разумно да оставите “за после”. При липса на коректна регистрация рискът от ограничаване на обявата, санкции или проблеми при проверка става много по-реален.

Какви данъци и осигуровки се дължат при Airbnb краткосрочен наем?

Има няколко отделни задължения, за които трябва да знаете. 

Точният начин на облагане зависи от това дали отдавате като физическо лице, едноличен търговец или фирма, какъв е оборотът, дали обектът е регистриран или категоризиран, дали сте регистрирани по ДДС и дали отговаряте на условията за патентен данък.

Важно е да не стартирате с идеята “първо да видим дали ще има резервации, после ще мислим данъците”. Част от регистрациите трябва да се направят преди началото на дейността.

Патентен данък

Патентният данък често е най-удобният режим за физически лица, които отдават един или няколко малки обекта и отговарят на условията.

Според официалната информация на НАП, той може да се прилага, ако:

• оборотът за предходната година не надвишава 51 129,19 евро 
• лицето не е регистрирано по ЗДДС, освен при допустимите изключения, включително регистрация по чл. 97а
• мястото за настаняване е с не повече от 20 стаи
• обектът е категоризиран с 1 или 2 звезди или е регистриран по Закона за туризма

Имайте предвид, че патентният данък не се администрира от НАП, а от общината, на чиято територия се намира имотът. Размерът е в законов диапазон от 12,78 до 127,82 евро годишно на стая според местната наредба.

Локация	Какво трябва да проверите
София, Пловдив, Варна (централни зони)	Ставката в общинската наредба според типа обект, категорията и зоната.
Големи градове (извън центъра)	Дали има различна ставка за района, в който се намира имотът.
Курортни селища	Ставката за конкретния курорт и отделно туристическия данък за нощувка.
Малки градове и села	Приложимата местна ставка, дори ако е близо до минималния размер.

Декларацията за патентен данък се подава в общината до 31 януари за съответната година. Ако започвате дейността след тази дата, подаването се прави непосредствено преди началото.

Плащането може да се извърши на четири вноски:

• до 31 януари
• до 30 април
• до 31 юли
• до 31 октомври

Съвет

Дори при патентен данък обаче сте длъжни да подадете и годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ – срокът е от 1 март до 30 юни на следващата година.

15% данък за физическо лице, облагано по реда за ЕТ 

Ако физическо лице не отговаря на условията за патентен данък и дейността му се облага по реда за едноличните търговци, например при оборот над 51 129,19 евро, повече от 20 стаи или доброволна ДДС регистрация, доходите се облагат по чл. 28 от ЗДДФЛ. 

Ставката е 15% върху годишната данъчна основа. Срокът за подаване на декларацията и плащане е от 1 март до 30 юни.

10% корпоративен данък

При дейност чрез ЕООД данъкът е 10% върху данъчната печалба по ЗКПО. 

Юридическите лица водят задължително счетоводство, а документално обоснованите разходи, свързани с дейността, могат да бъдат признати за данъчни цели. За по-високи обороти тази структура може да е по-изгодна, но изисква задължителна консултация със счетоводител.

ДДС по чл. 97а

При използване на чуждестранна платформа като Airbnb или Booking често възниква задължение за регистрация по чл. 97а, ако лицето не е регистрирано по общия ред на ЗДДС. 

При регистрация само по чл. 97а не начислявате ДДС върху нощувките към гостите. ДДС се самоначислява върху комисионната или услугата, която платформата ви предоставя. Ставката е 20%.

Пример:

• Airbnb ви удържа 30 евро такса за посредническа услуга.
• Вие самоначислявате 20% ДДС върху тази такса.
• Това са 6 евро ДДС.
• При регистрация по чл. 97а нямате право на данъчен кредит за този данък.

Заявлението се подава в НАП не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът за първата получена услуга от платформата става изискуем. 

Важно

При пропусната ДДС регистрация санкцията е от 255,65 до 2 556,46 евро (чл. 178 от ЗДДС).

Осигуровки при краткосрочно отдаване

В зависимост от начина, по който организирате дейността, може да възникне задължение за вписване в Регистър БУЛСТАТ и регистрация като самоосигуряващо се лице. При физическо лице, което извършва дейността лично и се облага като търговец, след получаването на ЕИК от Регистър БУЛСТАТ се подава декларация ОКД-5 в НАП.

Когато дейността се извършва чрез дружество или собственикът има друг осигурителен статут, конкретният режим може да бъде различен. Затова той трябва да бъде определен от счетоводител според индивидуалния случай.

При приложим режим на самоосигуряване: 

Размерът на месечните осигуровки при минималния осигурителен доход е приблизително 153 до 172 евро на месец и включва:

• фонд “Пенсии” на ДОО: 14,8% за родените след 31.12.1959 г. или 19,8% за родените преди 01.01.1960 г.
• здравно осигуряване: 8%
• ДЗПО в универсален пенсионен фонд: 5% за родените след 31.12.1959 г.
• по избор: фонд “Общо заболяване и майчинство”: 3,5%

С годишната данъчна декларация се прави изравняване. Ако окончателният осигурителен доход е по-висок от авансово избрания, може да възникне задължение за доплащане до приложимия максимален осигурителен доход. 

Туристически данък

Размерът е между 0,10 и 1,53 евро за всяка реализирана нощувка на турист и се определя от съответната община съгласно ЗМДТ. Внася се до 15-о число на месеца, следващ месеца на предоставяне на нощувките.

Основните разходи при отдаване на апартамент чрез Airbnb

Отвъд данъците и осигуровките, самата дейност генерира други текущи разходи, които трябва да имате предвид. 

Имайте предвид, че следващите стойности са ориентировъчни пазарни диапазони и могат да се различават съществено според града, сезона, размера на имота и избрания доставчик.

Комисионни към платформите: Airbnb използва два основни модела на таксуване. При split-fee модел повечето домакини плащат около 3%, а гостът заплаща отделна такса. При single-fee модел цялата такса се удържа от домакина и за повечето обяви е около 15,5%. Моделът зависи от типа обява и начина на управление, затова проверете каква такса се прилага конкретно за вашия профил. 

Почистване и пране: При наемане на външен екип разходът често варира между 20 и 66 евро на смяна, в зависимост от размера на апартамента и услугата. За двустаен в София ориентировъчно може да заложите около 25 до 36 евро. 

Режийни: Ток, вода, интернет и ТВ. Ориентировъчно може да заложите 40 до 90 евро месечно, но сумата зависи от сезона, отоплението, климатиците и поведението на гостите. 

Консумативи за гости: Тоалетни принадлежности, кафе, захар, чай. При добра заетост консумативите лесно могат да стигнат 25 до 50 евро месечно. 

Амортизация и ремонти: Предвидете резерв за подмяна на чаршафи, хавлии и дребни уреди, освежаване на боята и отстраняване на повреди. Честата смяна на гости изисква редовна поддръжка, затова това перо не бива да се пропуска от сметката. 

Управление от външна фирма: Ако наемете агенция за управление, комисионната е 15-25% от брутния оборот и обикновено включва комуникация с гости, check-in/check-out, организация на почистване и базова отчетност.

Освен текущите разходи има и първоначална подготовка: обзавеждане, техника, спално бельо, хавлии, снимки и система за самонастаняване. Тази инвестиция зависи от състоянието на имота и трябва да се включи в общата възвръщаемост. 

Колко реално остава: примерна калкулация

След като разгледахме основните разходи, нека да видим колко реално остава.

За пример ще използваме двустаен апартамент с една спалня в добър район на София, средна цена от 60 евро на нощ и годишна заетост от 65%. Това прави приблизително 237 заети нощи годишно.

Приемаме среден престой от 3 нощи, или около 79 смени на гости, средно 1,5 гости на заета нощ, 3% Airbnb такса за домакина и ориентировъчни осигуровки от 169 евро месечно. За целите на примера приемаме също, че за патентен данък е декларирана една стая за настаняване.

Не начисляваме отделна такса за почистване към гостите, а туристическият данък е приспаднат от общия приход в калкулацията.

Перо	Годишна сума
Брутен приход	14 220 евро
Комисионна Airbnb (~3%)	-427 евро
Почистване и пране (~31 евро × 79 смени)	-2 449 евро
Режийни (ток, вода, интернет)	-920 евро
Консумативи за гости	-460 евро
Амортизация и ремонти	-1 023 евро
Патентен данък (1 стая, София)	-128 евро
ДДС върху комисионната (~20% от 427 евро)	-85 евро
Туристически данък при средно 1,5 гости на заета нощ	-181 евро
Осигуровки (~169 евро × 12 мес.)	-2 028 евро
Общо разходи и данъци	–7 701 евро
Нетен доход	~6 519 евро (~543 евро/мес.)

Ако за конкретния обект патентният данък бъде определен за две стаи, годишният нетен доход би намалял с още около 128 евро до приблизително 6 390 евро, или около 533 евро месечно.

В този пример нетният марж е около 46% от брутния приход, но сметката приема split-fee модел с 3% такса за домакина. При single-fee модел с такса около 15,5%, при запазване на останалите допускания, нетният доход би спаднал до приблизително 4 385 евро годишно, или около 365 евро месечно. 

Това ни показва, че Airbnb може да бъде силен модел, когато имотът е в правилната локация и разходите са управлявани добре. 

Важно

Калкулацията е ориентировъчна. При имот в централна туристическа зона с 75%+ заетост числата се обръщат категорично в полза на Airbnb. За реалистична оценка спрямо вашия имот и статут е добре да се консултирате със счетоводител с опит в краткосрочното настаняване. 

Airbnb или дългосрочен наем: кое е по-изгодно?

Кога Airbnb е по-добрата опция

Airbnb има повече смисъл, когато:

• имотът е в централна, туристическа, бизнес или курортна зона
• можете да поддържате добра годишна заетост над 55-60%
• средната цена на нощувка е достатъчно висока
• апартаментът е малък, функционален и лесен за поддръжка
• имотът има добър вид на снимки
• имате време за управление или силен партньор за управление
• сте готови да поемете повече администрация и отчетност

Примери за силни локации са централни райони в София, Пловдив и Варна, части около бизнес зони, университети, болници, летища, курортни дестинации и морски градове със стабилен туристически поток.

Кога дългосрочният наем е по-добър

Дългосрочният наем често е по-добра опция, когато:

• имотът е в жилищен квартал без туристически трафик
• няма достатъчно краткосрочно търсене
• не искате да се занимавате с гости и почистване
• искате предвидим месечен доход
• имате ипотека и не можете да си позволите силни сезонни колебания
• сградата или съседите не са подходящи за чести гости
• апартаментът има нужда от сериозен ремонт преди краткосрочно отдаване

При дългосрочния наем може да печелите по-малко брутно, но да запазите повече спокойствие, по-малко администрация и по-предвидим доход.

Нашият съвет е, ако обмисляте и двата варианта и се чудите как да прецените коя е реалната възвръщаемост на конкретен имот, тръгнете от нетните числа, не от брутните.

Кои апартаменти са най-подходящи за Airbnb в България?

Локацията е често решаваща. Центрове на градове с туристически или бизнес трафик, зони близо до университети, транспортни хъбове и конгресни центрове. В София това означава центъра, зоните около НДК и бул. Витоша, кварталите около бизнес парковете.

Малките и функционални апартаменти се котират. Студия и едностайни апартаменти привличат бизнес пътници и самопътуващи. Двустайните са предпочитани от семейства и групи – и носят по-висока средна сума на резервация. Не ви е нужен луксозен имот. Уютните и чисти пространства с модерна декорация често се търсят повече от скъпите.

Сградата и съседите имат значение. В сгради с лифт, охрана и добра шумоизолация рисковете са значително по-ниски. Ако общите части са неподдържани или съседите са склонни към оплаквания, проблемите не закъсняват.

Как да регистрирате апартамент за Airbnb в България?

Административната част изглежда тежка първоначално, но е напълно управляема и лесно изпълнима, ако следвате правилния ред: 

1. Регистрация на апартамента в общината. Подавате заявление-декларация до кмета на общината по местонахождение на имота, за да го регистрирате като „апартамент за гости“. След одобрение получавате удостоверение с регистрационен номер, а обектът се вписва в Националния туристически регистър.  От  20 май 2026 г. регистрационният номер трябва да присъства в обявите ви в платформи като Airbnb и Booking.com съгласно Регламент (ЕС) 2024/1028.

2. Регистрация в ЕСТИ. Всеки гост се вписва в регистъра на настанените туристи още при настаняването, а необходимите данни се предават към Единната система за туристическа информация. 

3. БУЛСТАТ регистрация. В зависимост от начина, по който организирате дейността, може да възникне задължение за вписване в Регистър БУЛСТАТ и регистрация като самоосигуряващо се лице. Когато това е приложимо, се подава и декларация ОКД-5 в НАП. Конкретният режим трябва да бъде определен от счетоводител според статута на собственика и начина, по който се извършва дейността. 

4. ДДС регистрация по чл. 97а. Подавате заявление в НАП не по-късно от 7 дни преди датата, на която ДДС за първата получена услуга от платформата става изискуем. Регистрацията може да се направи електронно с квалифициран електронен подпис или на място в офис на НАП.

5. Деклариране по патентен данък. Ако дейността ви отговаря на условията за патентно облагане, подавате декларация в общината по местонахождение на обекта. Срокът е до 31 януари за текущата година, а когато започвате дейността по-късно, декларацията се подава непосредствено преди старта. 

6. Подготовка на апартамента и обява. Осигурете чисто и функционално обзавеждане, качествени снимки, удобна система за самонастаняване, например smart lock или keybox, и цени, съобразени със сезона. Не забравяйте да добавите регистрационния номер на обекта към обявата.

Може ли Airbnb при ипотека, какви са рисковете и как се управлява от разстояние

Може ли Airbnb при ипотека?

Може, но първо проверете договора си с банката.

В някои ипотечни договори има клаузи, свързани с отдаване, промяна в ползването на имота, уведомяване на банката или застрахователни условия. Краткосрочното отдаване е различно от обичайния наем и банката може да има конкретни изисквания. 

Проверете и застраховката. Стандартната жилищна полица може да не покрива щети, възникнали при краткосрочно туристическо отдаване. Проверете изрично условията и изключенията в своя договор. 

И се уверете, че сметката ви издържа и при слаб сезон, когато заетостта пада до 30-40%.

Какви са рисковете?

Сезонност и ниска заетост – в зимните месеци (извън ски курортите) заетостта може да падне, особено при имоти извън най-търсените локации. При приложим режим на самоосигуряване вноските се дължат за периодите, през които упражнявате дейността, независимо от броя реализирани резервации. 

Щети от гости – случва се, макар и рядко. Airbnb предлага програма AirCover, но тя не покрива всички сценарии. Предвидете резерв за непредвидени ситуации.

Проблеми със съседи – с ясни правила за поведение и добра комуникация конфликтите се избягват. При професионално управление рискът е минимален.

Административни пропуски – пропусната ДДС регистрация, неподадени данни в ЕСТИ или неизпълнени регистрационни задължения могат да доведат до санкции и проблеми при проверка. 

Зависимост от платформите – Airbnb може да промени правилата, алгоритъма или комисионната. 

Управление от разстояние

Ако не живеете в същия град, имате три работещи варианта. 

• Първият е самоуправление с автоматизация – smart заключване, шаблонни съобщения и локален почистващ екип. 
• Вторият е професионална агенция за управление (15-25% от оборота, но пълен пакет).
• Третият е хибриден модел – вие контролирате цените и комуникацията, а на място имате надежден човек за check-in и спешни ситуации.

Заключение

Отдаването на апартамент чрез Airbnb може да бъде силен инвестиционен модел, когато имотът е избран правилно. Добра локация, функционално разпределение, лесна поддръжка и реалистична сметка могат да донесат по-висок доход от стандартния дългосрочен наем.

Ако търсите по-пасивен доход, по-малко текущи ангажименти и по-предвидим месечен приход, дългосрочното отдаване също може да бъде много добър избор. В крайна сметка и двата модела могат да работят добре. Разликата най-често идва не от самия формат на отдаване, а от имота. 

Когато локацията, разпределението, състоянието и търсенето са силни, имате повече възможности: краткосрочен наем, дългосрочен наем, по-добра доходност или по-лесна продажба в бъдеще.

Често задавани въпроси